按照正规的房地产开发规则，首先房地产开发商要凭借其自有资金支付所开发项目的土地出让金，并从政府部门取得“四证”（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》）才算是具备了开发该项目的资格。
但这样运作项目，一是前期资金投入量大；二是开发商承担风险大。于是，不少房地产开发商便采取“移花接木”的方式，将投资风险转嫁给银行。先用银行的流动资金贷款来交纳土地出让金。虽说流动资金贷款期限仅为一年，可到时候还不上本金，银行对开发商也没辙，只好展期续贷。于是，银行的流动资金便演化为开发商的长期投资，银行的短期贷款也就变成了对商家的长期贷款。当房地产商用银行的钱交纳了土地出让金，把土地使用证办下来之后，他们就可以将此证抵押给银行，申请正式开发贷款。取得贷款之后，开发商用一部分归还银行的流动资金贷款，另一部分则搞项目开发。这种“黑”银行钱的方法，开发商对此曾有形象的比喻，说银行的贷款只不过是“卷着烙饼啃手指头——自己吃自己”。总之，这种开发商赚钱，银行“顶雷”的游戏，一旦楼盘出现空置或者烂尾，其最终结果，银行面对的只能是一堆无法收回的烂账。由此可见，房地产投资的大部分资金来源于银行贷款的事实已不可否认，而房地产泡沫一经破裂，给银行系统带来的损失也是显而易见的。
众所周知，房地产带动着不少相关行业的发展，如建筑、钢材等，而这些行业的资金来源也大多来自银行贷款，从这一点来讲，房地产泡沫的破裂所带来的影响并不是房地产一个行业，而是与之相关的众多行业都将在本次房地产泡沫中遭到严重损失。而这些相关行业与房地产一起，组成了巨大的房地产体系，这巨大的房地产体系占据着银行体系的大量贷款，一旦泡沫破裂，银行体系将承受着巨大的金融风险，而这种风险将是整个贷款体系的严重断裂。
房地产是支柱产业，银行在支持其发展方面有功劳，也有问题。如果说现在有房地产泡沫，银行肯定要承担一部分责任。各大商业银行在各地的分行，自主性很大，有更大的市场发言权。早在2005年5月有些地方银行收取提前还贷违约金时，有关部门发言人就有“地方银行自主性很大”的言论。但是，银行毕竟是企业，追求效益最大化，由于贴近市场，不可能不“各自为政”。中国人民银行金融研究所博士后邹平座曾说，银行业的监管体制正不断完善，地方银行的自主性是一个不断收缩的过程。尽管眼下很多贷款权限都已上收，但一些批发性贷款不可能集中到总分行，如房地产消费信贷、小额房地产开发贷款等。
其实，银行和房地产开发商之间的关联是正常的经济关系，开发商与银行相依存也是正常的。但如果这种关系发展到资金集中超过正常的度，变成所谓“大而不败”的关系时，就有风险了。正如一根绳子上的两只蚂蚱，一荣俱荣，一损共损。当房地产市场处在上升期时，一方面银行向开发商提供贷款，在开发商能够正常还款的情况下，银行可以获得利息；另一方面，银行很容易因“以贷引存”而获得开发商的大额存款，可谓一荣俱荣。但是，一旦房地产出现危机或泡沫，影响开发商收益，或是出现现金流断裂，也必然会影响银行的贷款回收。在开发商不能正常还贷的情况下，银行为了挽回损失，会延展贷款，这样有可能促其起死回生，另一方面也可能鸡飞蛋打，颗粒难收，造成新的金融风险，这就是“共损”。这种“共损”会造成银行风险，而这种风险一旦产生，必将会上升为新的金融危机。那么，这种金融危机究竟是什么呢？那就是银行系统贷款体系的断裂，而这种断裂就是房地产泡沫破裂后将要造成的结果，那就是银行不再有钱发放贷款给其他工商业或个人，我们放在银行的储蓄也将被房地产商们挥霍一空。
中国人民银行行长周小川在谈到企业的高负债率对宏观经济运行的影响时说：“企业资本不足，负债率过高，整个经济运行建立在高风险基础上，信用集中于银行，风险也集中于银行。银行信贷成为社会资金供给的主要渠道，一旦银行不能为社会经济的发展提供足够的资金支持或银行的资金链条断裂，整个宏观经济运行必然紊乱，经济发展或经济增长必然受阻。企业资本不足，负债率过高，整个经济运行过分依赖银行信贷的增长，致使银行信贷过度扩张。改革开放以来，由于银行信贷的增长速度远高于经济的增长速度，导致货币供给量过多，M2GDP的比例过高，2006年3月份已达1.9：1，我国是该比例世界最高的国家之一。从2007年起，随着《巴塞尔协议》的普遍推行，银行信贷的增长不仅受到银行存款来源的约束，而且受银行资本补充状况的约束，银行贷款的增长必须与银行的资本补充相匹配。（2005年全国银行系统计划增加贷款2.5万亿元，按资本充足率8%的要求，银行系统就得补充资本2000亿元，而银行系统的利润，大约也就2000亿元），一旦银行陷入资本补充的困境，信贷增长受阻，就必然导致企业资金紧张，在没有其他资金来源渠道的情况下，整个经济增长必然受阻，造成更大的社会矛盾。”
据《2005年中国房地产发展报告》透露，房地产开发对银行贷款依赖度过高的状态还没有从根本上改变，银行依然过高地承担着房地产开发的金融风险。而据《2004年中国房地产金融报告》讲，据国家统计局统计，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，达到7395.3亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发投资资金来源的43.1%；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为5207.6亿元，增长了38%，占全部资金来源的30.3%；第三大资金来源是银行贷款为3158.4亿元，增长了0.5%，占资金来源的18.4%。但实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。
由此，目前我国房地产存在以下几个方面的重大风险：
第一，土地购置与房地产开发资金过分依赖银行信贷，超过60%的开发资金是直接或者间接来自于银行系统，房地产投资的信用风险与市场风险集中于商业银行。一方面，较低的融资成本与贷款门槛容易诱发企业利用银行信贷杠杆来进行高负债经营，这在增加企业财务风险的同时也加剧了贷款企业的违约风险；另一方面，部分地区由于市场过热而存在较高的市场投资风险，一旦房地产泡沫破裂，房地产价格下跌，作为抵押物的房地产将会大幅度贬值。
第二，金融体系不健全，金融机构经营不规范、管理不严格，金融机构之间缺乏合作，特别是信息共享程度很低。这突出表现在贷款审查不严格、抵押物管理不规范、利用“假按揭”骗贷等。与房地产业市场化形成鲜明对比的是我国金融业的垄断与落后，由于缺乏与市场经济相符合的经营机制、监管机制与激励机制，因而造成银行系统存在许多经营漏洞，这是导致近年来金融机构在房地产业务方面频繁出现大案要案的根本原因。
第三，由于土地储备制度不完善，再加上银行监管不到位、缺乏有效的担保措施等问题，向政府土地储备中心发放的土地储备贷款也面临着较大的市场风险与信用风险。
这里再次引用左大培先生的一段话作为结束语，希望能够引起读者关于整个房地产问题的理性思考。“主张依附型发展道路的人总是说，搞自主知识产权是赔钱的，中国没有资金发展资本密集型产业和自己的高科技产业。其实看一下房地产业的泡沫和浪费就可以知道这些人是如何荒谬。在城市建设和房地产开发上浪费的上千亿资金够我们发展多少高科技项目？为什么可以在卖不出的房子上投入上千亿，就不能用5个亿造出有自主知识产权的大飞机呢？说到赔钱，‘烂尾楼’又赔进了多少钱？说到以投资拉动总需求，难道以对高科技的投资拉动总需求不是对发展更有利吗？真正懂得经济增长关键因素的人都会说，与其把钱赔在中国人买不起的房子上，不如把钱赔在高科技产业和战略产业上。把钱赔在中国人买不起的房子上只会给中国留下一堆金融不良资产，而把钱赔在高科技产业和战略产业上不仅能保证国家的安全，而且会发展中国的高附加值产业，从根本上提高中国的资本利润率和工人工资，使中国赢得真正的发展。”
