最后，随着我国经济开放程度的不断深化，1998年到2010年，入境的外国人人数不断增加，以2010年为例，入境外国人数已达2613万人次，而1998年仅710万人次。尽管入境的外国人中以旅游观光为主，且存在多次入境的情形，但其中也存在不少跨国公司的雇员和在中国拥有永久居所的外国人。比较中国6亿城镇人口的规模，来自境外的房地产需求有限，但高收入的境外人士有很强的购买力，且集中在北京、上海等一线城市。从客户来源角度划分，这些一线城市的房地产市场已经成为全球性的市场。
（2）有效需求形成的关键：城镇居民收入的增长与银行按揭贷款的提供
刚性需求是否真实有耐于有购买力的有效需求的形成。首先，福利房制度改革不过十年，大量的存量住房仍然是房改以前的旧房。根据2005年全国1%人口抽样调查数据，81%的存量住房都是2000年以前建造的。福利分房与公房私有化实质上增加了城镇居民财富。与此同时，政府基建投入提升了城镇土地增值，城镇居民的原始房地产财富不断升值。这样一来，福利分房时代形成的原始财富进入商品房市场，支持了不具备购房能力的居民（多是下一代）买房。
其次，随着我国经济的不断发展，近几年来城镇人均可支配收入都以10%左右的速度增长。与此同时，政府主导的旧城拆迁改造所带来的被动改善需求，却基本不受居民收入水平或者是家庭规模的影响，而主要取决于政府规定的房屋拆迁补偿标准。房价的上涨带来了拆迁标准的水涨船高，而拆迁标准的提高反过来形成了有效的自住需求。
最后，2010年，全国城镇家庭平均每人可支配收入约为1.89万元，如果按照三口之家计算，其购买一套90平米建筑面积的商品房需要耗费近8年的全部可支配收入。如果家庭的储蓄率为50%，一般家庭需要在开始工作后等待16年，才能耗其全部财富购买一套自用的住宅。缺乏金融支持，不仅住房梦难圆，房地产行业的供求分析也毫无意义。事实上，在1998年全国商业银行放开住房抵押贷款市场前，我国商品房市场的购买力也十分有限。由于银行提供了七成的按揭贷款，一般居民的购房年限缩短到5年。个人住房抵押贷款作为境内居民唯一的长期负债来源，将大量的住房需求转化成有效需求，推动了房价的上涨。
（3）房地产投资功能的作用
随着我国经济的长期增长，国民财富开始充裕，居民的储蓄方式不仅止于银行存款，也开始寻找新的投资途径。就我国目前而言，居民的投资方式与国外成熟国家相比，选择还是较少。一方面，以资本市场投资而言，经过股权分置改革的股市虽然日渐规范，但毕竟资本市场的投资风险较大，不能满足每个投资者的需要。另一方面，以实业投资而论，不仅需要资金，也需要技术、企业家素质和良好的公共关系。这使得房地产投资以其收益较为稳定，兼具保值增值功能以及技术壁垒较低的特性，满足了不少国内居民的投资要求。简言之，在我国，住宅买卖已经不仅仅是满足居住的需求，更重要的是作为一种保值和增值的工具，即投资的需求了。即便是居住，也会同时考虑其投资的功能。此外，人民币升值的预期，热钱的冲击也可能加大外国资金投资于我国房地产的需求。
与此同时，投资需求还与人们的预期紧密相关，我国房地产市场利益主体力量失衡的特征强化了市场对房价单边上涨的预期。1998年以来房价的持续上升，实质上也是房价上涨的预期不断自我实现的结果。屡次关于房地产市场是否存在泡沫的大争论，最终都以房价继续上升告终。预期不断自我强化，发酵了购房者“买涨不买跌”的心理。政府的部分政策为这种不断强化的预期推波助澜，如近期的政府救市措施等等。一旦形成政府不会让房价下跌的预期，预期推动的房价上涨就很容易反过来助推预期实现，形成一定的房价泡沫。
关于投机对价格的推动作用很容易理解，前文理论综述部分已经做了文献上的概述。这里，我们仅从产业链环节来进行简单的说明：显然，房地产销售环节的正常产业链是“地产商→消费者”，经过投资传递之后，产业链演化成“开发商→投资型购房者→投资型购房者→……→自住型购房者”。产业链上新增加者都要获取利润，这无疑间接抬高了房价。
五、小结
房地产的区位特征，每个房地产开发商都在生产不同质的产品，对下游产业存在着一对多的优势，房地产市场本身就不是一个完全竞争市场。在我国，土地由地方政府垄断，地方政府、银行与开发商利益共生的特性进一步强化了供给方的垄断属性，在需求刚性的情况下，是我国房地产市场成为一个卖方主导的非完全竞争性市场。
1、经济学模型说明
下面，我们用一个简单的经济学模型来做进一步的说明：为了分析的简化，我们做如下假设：第一：将房地产开发商集团作为整体考虑；第二：完全垄断市场（当房地产开发商以整体存在时，市场上的供给者是唯一的）；第三：仅考虑购房者的自主性需求（即需求曲线向右向下）。
由此，可以得出房地产主市场的均衡图形，在房地产市场中，均衡产量q1由房地产开发商集团的利润最大化条件MR=MC确定，且一定是在需求的价格弹性大于1（富有弹性）的区域内进行生产的，与完全竞争市场相比，供应量总是偏少；当供给量为q1时，购房者愿意支付的最高价格（保留价格）为Pm1，也就是垄断市场均衡价格。显然，垄断价格大于完全竞争市场的均衡价格，在完全竞争市场中，单个厂商的平均成本MC=D=P下面，我们加入我国房地产市场特殊性的考虑。根据前文的分析，我国房地产市场的特殊性对房价的推高实质上表现为三点：第一，上游利益主体成本推动的作用；第二，供给短缺的背景；第三，需求刚性的现状。
（1）上游利益主体成本推动的作用
土地成本与资金成本的推高，意味着开发商集团的MC曲线左移，此时均衡产量更小，均衡价格更高。
（2）供给短缺的背景
供给短缺的背景实际上意味着供给量的设限，在阴影区域内MR始终大于MC，开发商虽然未实现其最大利润，但仍会从事生产。需指出的是，上述分析是基于完全垄断的假设，现实的房地产市场是垄断竞争市场，还存在其他效应，如开发商的“囤地”行为就反映了供给短缺的影响，“囤地”行为的直接后果会推高当期房地产土地成本价格。
（3）需求刚性的现状
需求刚性的作用，很容易理解，只需要引入一个市场力量的量度指数：勒纳指数（Leaner Index）。
2、我国房地产市场势力的度量
通过前述分析框架，我们可以得到这样一个先验性的结论：我国近年来房地产价格持续上涨，归因于我国房地产市场供求双方力量的不均衡。那么这个先验的判断是否符合事实，即我国房地产市场卖方市场程度是否较高呢？
对此，可以借助勒纳指数的计算予以回答。勒纳指数刻画的是垄断利润的边际，又称价格标高程度，它是指垄断价格超过边际成本的部分对于垄断价格之比率。勒纳指数越高，说明供给双方力量越不均衡，卖方市场程度越高。目前，国内也有学者利用相关数据对勒纳指数进行了估算。关于勒纳指数的估计，有两种方法，第一种是直接测算，如社科院财贸所和况伟大（2004）都是将房地产业的平均成本（AC）近似替代边际成本（MC）进行计算而得到的结果。但由于商品房市场是非完全竞争的，显然用行业的平均成本代替边际成本计算出的勒纳指数会存在一定误差。因此，第二种方法则是通过计算商品房的需求价格弹性，间接得到勒纳指数。如李宏瑾（2005）就利用年度数据，通过测算需求弹性，间接测算得出了我国和各省（市、自治区）房地产市场的勒纳指数。但利用年度数据也有一个问题，即我国房地产市场数据统计工作从房改之后才走向规范，可以利用的年度数据时间区间较短，如李宏瑾（2005）对各省（市、自治区）勒纳指数的分别估测就只采用5年的年度数据。样本数量过小，即使回归结果令人满意，在计量的精度和可信性也可能存在一定的问题。因此，为了更精确勾勒中国的现实情况，本文采用了1999—2010年间的月度数据进行实证检验。
（1）变量选取与数据说明
为了测算勒纳指数，需要对房地产需求价格弹性进行测算。这样实际上需要两个变量：房地产需求变量与房地产价格变量。按经济学理论，需求是指消费者有支付能力的且已经实现的需求，故此以“商品房销售额”作为代表房地产市场实际需求的变量较为合适，在计量报告中，以DE作为标识。就房地产价格变量，目前房地产价格指数较多，如国房景气指数、中房指数等，这些指数都具备样本选择广泛，跟踪调查时间长等特点。然而，房地产属性各不相同，这些价格指数仍难以反映不同房地产属性上的差异，而用各时段的商品房销售额除以销售面积，得到的房地产价格能够反映房地产价格的走势。因此，本文采用该方法确定房地产价格，在计量报告中，以P作为标识。
所有原始数据均来自中经网统计数据库中的宏观月度数据库，由于采用了月度数据，为避免数列本身的季节趋势对回归参数造成影响，用X—11方法进行了季度调整，相关数据见附录二。
（2）基本模型设定
回归模型采用对数模型的形式。
计算勒纳指数需要得到的需求价格弹性指标。在具体进行回归计算时，本文将对变量取自然对数，并采用过原点回归（即截距项为零）的方法。
（3）实证结果
下面是用EViews6.0软件所做的实证分析。先对log（DE）与log（P）做单位根检验以判断二者是否是平稳序列，如果是平稳序列则可以直接回归；如果不是平稳序列，应进行协整检验，若存在协整关系，才可以进行回归。
①单位根检验
对各变量进行ADF检验，检验方程的选取根据相应的数据图形来确定。log（DE）与log（P）的T检验量均大于三个临界值，为不平稳序列，但log（DE）与log（P）的T检验量均小于1%显著性水平的临界值，即可以认为在1%的显著性水平下，log（DE）与log（P）都是平稳，说明log（DE）与log（P）是一阶单整的，具备进行协整检验的前提。
②协整检验与回归结果
协整思想萌芽于1978年（Davison，Hendry，Srba和Yeo），在1980年代中后期被Granger（1983）、Engle和Granger（1987）所明确发展起来。本文采取Engle和Granger两步法进行协整检验。首先对设定的原始模型进行最小二乘法（OLS）估计，对残差项进行单位根检验，不含常数和时间趋势项，由SC准则确定之后阶数。
对残差进行ADF检验的T统计量为—2.307176，小于5%显著性水平—1.94314。这说明在10%的显著性水平下，回归方程的残差是平稳的，即log（DE）与log（P）是协整的（存在长期的均衡关系）。
拟合结果较为理想，拟合优度高，T统计量为—18.88888，明显小于1%显著性水平上临界值。则勒纳系数为1/2.630951=0.38。根据勒纳指数的含义，这说明我国房地产价格超过边际成本38%以上，卖方市场程度较高。
由此可见，在我国房地产市场，供求双方的力量本身是不均衡的，房价偏离完全竞争市场供求均衡价格。承认房地产市场力量不均衡程度很高，不但表示房地产开发商的成本可以顺利转嫁给购房者，不断推高房价，也说明开发商有能力在成本之上加成较高的超额利润。
4.2.3我国房地产金融风险的传导机制
按照前述理论综述，房地产金融风险与房地产衰退进而泡沫破灭紧密相关。自2007年开始，关于我国房地产业是否进入萧条期，政府是否应该救市或应怎样救市的讨论不绝于耳。本文无意于探讨我国房地产业是否步入萧条甚至泡沫破灭，而旨在分析泡沫破灭可能的诱因及其传导。
一、我国房地产泡沫破灭的可能原因
一般说来，房地产业进入衰退甚至泡沫可能基于四方面的原因：一是来自实体经济衰退的冲击，如实体经济失去活力、区域金融危机，以及与之相关的居民总消费支出下滑、本币贬值或股市大跌所引发财富缩水的效应。上世纪90年代的亚洲金融危机国家，如我国香港地区、泰国等等都是这种情况。二是本行业周期的作用，如房地产供给超过实际需求，如我国上世纪90年代初期海南等地的炒房热就是这种情况。三是政策的作用，如政府迅速收紧货币政策。如在我国台湾上世纪80年代的周期调整就基于这种情况。四是心理因素（预期）的作用。
显然，我国实体经济的特殊性必然导致我国房地产行业衰退或者说房价走低的原因存在一些不同的色彩，下面，我们就此抽丝剥茧逐一分析现阶段我国房地产业走向衰退的可能之因。
