第一节 商业物业内部管理概述
一、商业物业内部管理的内涵
商业物业内部管理主要是针对经营中的商业物业管理公司，就其内部组织机构的设立、分工和运行过程，对其机构人员、基础设备设施等方面所进行的管理。商业物业内部管理旨在发现与探讨商业物业管理公司针对其内部方面运行过程中所涉及的各种法律关系的性质、内容，存在的法律风险以及采取相应措施规避特定风险的必要性和意义。本章内容通过运用管理学和经济学等相关学科技术理论，援引现有法律，参照借鉴发达国家制度等方法和手段，以期尽可能全面又失侧重，科学又乏应用性地为商业物业企业提供一整套合规运营指导与风险规避、纠纷解决的方案，健全企业内部控制和公司治理结构，促进地位仅次于住宅物业的商业物业发挥其经济发展和社会管理的重要作用，为构建和谐社会承担起其应有的社会责任。
二、本章的研究方法及要旨
本章以宝龙城市广场为主要研究对象，围绕商业物业管理企业内部运营风险展开分析和讨论，以其所涉及的纠纷类型及解决方法为研究内容，通过前期对商业物业管理企业一系列详细数据调研、素材收集、资料整理，分析和探讨其在内部经营过程中涉及的各方法律关系，发现现有状况中存在的问题，参照现有法律法规和政策，提出相应的解决方法，建立商业物管企业的内部风险管理机制与纠纷解决机制，以有效规避风险，保障企业经营的稳定和持续的利润增长。
通过对本章所涉问题的分析和探讨，旨在系统述明商业物业管理企业在内部管理方面涉及的问题，并提出针对性的预防和解决方案，以期完善商业物业企业自身运营模式，避免企业支付额外的成本费用，造成必要的损失。从内部控制和公司治理的角度来说，通过加强商业物业管理公司经营活动的合规合法性，一方面，有效控制和确保商业物业管理公司在开展经营的过程中，每一项活动都能合规合法，增强企业的经济效益和发展动力；另一方面，也有助于企业积极履行其法人的社会责任，发挥其最大的社会效用。
三、商业物业经营管理的内部风险分类
针对内部经营管理风险，本章拟从涉及纠纷比较突出和问题频发的五个方面展开，围绕未来可能存在的问题进行预测评估，主要包括：
（一）商场作为公共场所的安全保障义务角度
这一部分拟从人防和物防的两个方面阐述，人防主要是指保安人员的配备和具体的操作规范，涉及其作为义务和作为义务的具体分析和探讨，敦促保安人员积极履行商场作为公共场所在法律上应尽的最低安全保障义务；物防主要从消防以及商场内部基础设备、设施管理和维修的角度，实地考察基础设施如安全设施、停车场、消防设施、监控设备、供电设施等是否符合安保义务要求等。避免因商场内部物件的缺陷造成人员伤亡等事故。
（二）物业服务费的合理结构和收缴问题
以住宅物业对物业服务费构成的规定作参考，探讨商业物业服务费的项目构成及合理标准，为实践中商业物业服务费用的制定和提价提供一个合法、合理并可行的操作方案。对于现实中经常存在的拖欠租金、欠缴物业服务费的问题，从法律角度提供预防和纠纷解决的方案。
（三）车辆保管问题
车辆保管作为现代大型商业物业最重要的附加服务之一，一方面为商业物业的经营提供配套服务；另一方面，也成为经营管理中经常发生纠纷的矛盾所在，在车辆无偿保管和收取少量保管费的情况下，消费者与商业物业管理公司之间这项合同关系的法律定位非常重要。同的合同性质意味着物业管理公司承担的法律义务之内容及法律责任的同。
（四）保险纠纷
商业物业管理企业作为为居民提供购物和消费的大型公众场所，由于其大规模的人员流动和开放性等特征，理所当然也意味着其经营管理的风险异常突出，物业管理公司投保的险种主要有现金险、财产保险、公共责任保险和雇主责任保险等。本章主要从物业管理公司经营风险和保险合同条款的角度分析探讨适合于物业经营管理企业的险种和条款设置，以期发挥保险的分散风险和弥补损害的作用，从成本控制角度发挥保险的最大效用。
（五）人力资源管理问题
主要从员工绩效考核的设置和实施方案制定、股权激励的角度探讨和研究人员报酬、绩效奖金的合理方案，制定一个符合该行业风险承受能力的报酬机制，慎重考虑业绩奖金，预防欺诈的发生和信用、道德风险，以避免潜在的问题。从劳动法的角度探讨和研究劳动合同条款的细节问题，有效保障员工和企业双方的合法权利。
