投资性房地产概述
知识目标
1.知道投资性房地产的定义
2.说出投资性房地产的特征
能力目标
熟知投资性房地产的使用范围
知识准备
一、投资性房地产概述
（一）投资性房地产的概念
房地产是土地和房屋及其权属的总称。在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地所有权。因此，房地产中的土地是指土地使用权。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。随着我国市场经济的发展和完善，房地产市场日趋活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至作为有些企业的主营业务。就某些而言，投资性房地产属于日常经营性活动，形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入，但对于大部分企业而言，是与经常性活动相关的其他活动，形成的租金收入或转让增值收益构成企业的其他业务收入。
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
（二）投资性房地产的特征
投资性房地产主要有以下特征：
1.投资性房地产是一种经营性活动
投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。
投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素相关，但目的是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。在我国实务中，持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况较少。
2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产企业持有的房地产除了用作生产经营活动场所和对外销售以外，出现了用于赚取租金或增值收益的房地产活动，甚至是个别企业的主营业务。这就需要将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映，与自用的房产、办公楼等房地产和作为存货（已建完工商品房）的房地产加以区别，从而更加清晰地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力。企业在首次执行投资性房地产准则时，应当根据投资性房地产的定义对企业资产进行重新分类，凡是符合投资性房地产定义和确认条件的建筑物和土地使用权，应当归为投资性房地产。
3.投资性房地产有两种后续计量模式
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有在满足特定条件的情况下，即有确凿证据表明其所拥有的投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所拥有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式进行后续计量。
二、投资性房地产的范围
投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
（一）已出租的土地使用权
已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。
（二）持有并准备增值后转让的土地使用权
持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。
（三）已出租的建筑物
已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物。
用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。
已出租的建筑物是企业已经与其他单位签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。这里的空置建筑物，是指企业新购入、自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，以及已不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。
企业将建筑物出租，按出租协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
三、不属于投资性房地产的范围
（一）自用房地产
自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产；企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。
自用房地产的特征在于服务于企业自身的生产经营活动，其价值将随着房地产的使用而逐渐转移到企业的产品或服务中去，通过销售商品或提供服务为企业带来经济利益，在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相关。
（二）作为存货的房地产
作为存货的房地产，通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，其生产、销售构成企业的主营业务活动，产生的现金流量也与企业的其他资产密切相关。因此，具有存货性质的房地产不属于投资性房地产。
在实务中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产（或无形资产、存货）和投资性房地产。例如，甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼盘，一层出租给一家大型超市，已签订经营租赁合同；其余楼层均为普通住宅正在公开销售中。这种情况下，如果一层商铺能够单独计量和出售，应当确认为甲企业的投资性房地产，其余楼层为甲企业的存货，即开发产品。
四、投资性房地产的确认
与其他资产项目一样，某个项目在符合投资性房地产定义的前提下，同时满足下列两项条件的，才能确认为投资性房地产：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
能力操练
1.下列各项中，属于投资性房地产的是（）。
A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物
C.已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物2.下列不属于企业投资性房地产的是（）。
A.企业持有并准备增值后转让的土地使用权
B.房地产企业拥有并自行经营的饭店
C.房地产开发企业将作为存货的商品房以经营租赁方式出租D.企业持有以备经营出租的空置建筑物，企业管理当局做出正式书面决议，明确将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的投资性房地产的初始计量
知识目标
1.正确理解投资性房地产的初始计量的有关规定2.说出投资性房地产初始计量所涉及的账户
能力目标
能进行投资性房地产初始计量的核算
知识准备
投资性房地产的初始计量应当按照其取得时的成本进行。
一、外购的投资性房地产
外购投资性房地产的成本，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
采用成本模式进行计量的，企业应当在购入投资性房地产时，按照取得时的实际成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目。
采用公允价值模式进行计量的，企业应当在购入投资性房地产时，按照取得时的实际成本进行初始计量，其实际成本的确定与采用成本模式计量的投资性房地产一致。企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目，按照外购的投资性房地产的实际成本，借记“投资性房地产——成本”科目，贷记“银行存款”等科目。
【例7-1】2013年3月，甲企业计划购入一栋办公楼用于对外出租。3月末，甲、乙双方签订了经营租赁合同，约定自办公楼购买日起将出租给乙企业，为期3年。4月10日，甲企业实际购入办公楼，支付价款1200万元。甲企业的会计处理如下：
假定甲企业采用成本模式进行后续计量，则：
借：投资性房地产——办公楼12000000
贷：银行存款12000000
假定甲企业采用公允价值计量模式进行后续计量，则：
借：投资性房地产——成本（办公楼）12000000贷：银行存款12000000
企业外购的房地产，只有在购入的同时开始对外出租或用于资本增值，才能作为投资性房地产加以确认。企业外购房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
二、自行建造的投资性房地产
企业自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。
建造完工后，应按照确定的成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”等科目。
采用成本模式进行计量的，企业应按照确定的自行建造投资性房地产成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”或“开发产品”科目。
采用公允价值模式进行计量的，企业应按照确定的自行建造投资性房地产成本，借记“投资性房地产——成本”科目，贷记“在建工程”或“开发产品”科目。
【例7-2】2013年1月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。2013年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。2013年12月20日，两栋厂房完工。该块土地使用权的成本为9000000元；两栋厂房的实际造价均为12000000元，能够单独出售。甲企业的会计处理如下：
土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产＝9000000×（12000000÷24000000）＝4500000元借：投资性房地产——已出租土地使用权4500000贷：无形资产——土地使用权4500000
假定甲企业采用成本模式进行后续计量，则：
借：固定资产——厂房12000000
投资性房地产——厂房12000000
贷：在建工程——厂房24000000
假定甲企业采用公允价值计量模式进行后续计量，则：
借：固定资产——厂房12000000
投资性房地产——成本（厂房）12000000
贷：在建工程——厂房24000000
能力操练
企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，应按投资性房地产准则确定的成本，借记（）。
A.投资性房地产B.固定资产C.在建工程D.无形资产投资性房地产的后续计量
知识目标
1.熟知采用成本模式计量方式下投资性房地产的会计处理方法2.熟知采用公允价值模式计量方式下投资性房地产的会计处理方法3.说出投资性房地产后续支出的种类
能力目标
1.能进行两种方式下投资性房地产后续计量的核算2.能进行投资性房地产后续支出的核算
知识准备
投资性房地产的后续计量有成本计量和公允价值计量两种模式，通常采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。投资性房地产存在减值迹象的，经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。已计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。
