过去几年，中国房地产市场有一道奇异的风景：在房价节节高升的同时，一直有一个“界外声音”始终在向高房价宣战。这些意见领袖一度被视为百姓利益的代言人，获得了极大的个人声誉。但迄今为止，向高房价宣战基本上只能给普罗大众一点心理安慰，真正信奉房价必须降而且一定会降的人，等来的往往只是一波又一波的阶段式上升。而向房价宣战者的个人蜕变，则更有了些耐人思索和寻味的价值。
2006年3月，深圳的邹涛提出“三年不买房运动”，他自己也身体力行。不过今天，邹涛先生已经摇身一变成了“甘为居者有其屋鞠躬尽瘁”的“房产理财专家”，苦口婆心不厌其烦地教导人们如何买房，还亲自发起了万人购房团运动。立誓用个人合作集资建房挑战开发商高房价的“中国个人集资建房第一人”、北京于凌罡先生，则在历经了种种高额组织成本、拿地困难等一系列艰难险阻之后，早已宣布放弃合作集资建房计划，转而教人们如何理财。
坚持下来的有时评人时寒冰先生、中国社科院的曹建海先生，加上后来的牛刀先生，结成了“中国地产三剑客”联盟，或者说形成了这么一个市场品牌，四处演讲、出书宣传他们的观点。
2010年年初，他们搞了一个“三剑客住房民生呼吁南方行（深圳珠海广州）”，我从时寒冰先生的博客上看到这样一段文字：
1月30日起得早。赶到深圳中心书城时，我们三个在一个带茶座的书店等候。聊着聊着，建海兄说，如果被单位开除了，自己就回家写书。然后，问我想过这结果没有。我说，想过了，我已经雇车把绝大部分书运回老家了（我从来都是书随人走），如果回家，我会先把奶奶住的房子修一下……爷爷是此生最懂我最疼我的人，去世以前，他把房子留给了我，并对遗嘱做了公证。
“这话题有点伤感。我没有想到建海兄也会想到这一层去，他从来都是我们当中的乐天派。因为，我们呼吁的重点，已经越过开发商、地方政府，转到了对房地产的定位层面……而这必然面临巨大风险。”
首先，我希望他们所在的单位永远不要也不能因为他们的言论开除他们，因为言论自由是每个人的基本权利；其次，我也希望他们面对他们的受众的时候尽量少用类似的悲情煽动情绪，毕竟，文学的热情和理想与现实冰冷的理性还是有距离的。如果不从一个大的、宏观的背景下来思考中国房地产的走向，而只凭理想和眼前看到的一点事实来做出房价必跌的结论，弄不好会盲人摸象误人误己。毕竟，在人类历史上，好心办坏事的大有人在。
2009年第12期《安邦机构观点》第17页有一段话，颇值得我们深思：在目前国内的财经媒体中出现了一个非常奇怪的现象，凡是鼓吹高房价不合理、房价一定要跌的言论，就会占领道德制高点，赢得叫好声；而凡是认为房价将继续上涨的言论，就会招来读者和网民的破口大骂，并被斥为开发商的利益代言人。前者的代表是易宪容，后者的代表是任志强。其实易宪容从一开始就错了，而且一直错了好几年，为什么易宪容的支持者比任志强多呢？那是因为人们就是希望看到房价要跌的观点，这样才符合自己的心理，即使易宪容连续错了10年以上，人们还是会继续支持他，因为人们只是在支持自己的固有观点，易宪容不过是被大家抬出来的幌子，问题不在于房价会不会跌，问题的关键是人们希望看到房价要跌的言论。
心理学家的研究发现，成年人获取信息的出发点并不是为了接受教育，每个人的内心都是非常自我的，他们不会轻易接受不同的思想，人们获取信息的主要目的是为了给自己的固有观点寻求支持和证据。这个结论非常重要：人类是非常自我的动物，他们不会轻易接受不同的观点，他们看文章、听演讲的主要目的是为了给自己原先的观点寻求支持，这时候，凡是合乎他口味的观点，他就会照单全收，凡是不合口味的观点，就会被无情抛弃。
中国房价高涨的根本原因是史上最快速的城市化进程。大量的农民将在几十年内转变成城市居民。假设中国城市化进程每年提高1%，那每年就要解决1400万人的新增住房问题，同时还要考虑到城镇居民本身就有改善居住条件的渴望。中国房地产研究会副会长顾云昌表示，中国现在每年新建的房屋面积占到世界总量的50%，即使如此还是难以满足人们的需求。
“房价泡沫总有一天会崩盘吗？这个答案是肯定的。国内一线城市1：500、最高达1：700的房屋租售比（房屋月租金和房屋总价之比），全社会对房价过高的怨声载道，都显示总有一天房价泡沫会被戳破，这就像我们每个人都会死去一样。但是不能因为我们人人都要死，所以现在就不活了。房价泡沫会崩盘，但这一天的到来可能比我们预期的要晚得多。日本和香港的地产泡沫都崩过盘，但是此前房价高速上涨了30年，而我们才涨了10年。”
国金证券首席经济学家金岩石2009年发布“惊人之论”：城市化决定房价上涨，5年内京沪房价会再翻一倍。这无异于给原本过热的楼市火上浇油。
金岩石解释说，我国正处于城市化进程加速阶段，城市的土地和房产由于相对和绝对的稀缺性而成为商品，而美欧国家已经完成城市化进程，土地的开发性溢价和房产的交易性溢价基本消失，住宅回归消费品的本质，消费价格指数中包含了住宅价格。“城市化将带来的是革命性社会变革，在未来20年的城市化中，5亿人的生活方式将发生彻底改变！”为了更好地说明城市化究竟会给我们带来多大影响，金岩石拿互联网的产生做了对比，“互联网给我们生活方式带来的变革大家有目共睹，到目前为止，互联网影响了3.5亿人，而城市化将使5亿人的生活发生变化，变化有多剧烈，可想而知。”金岩石认为，在城市化的进程中，非常有可能形成北京、上海两大超级都市，这两大超级都市的人口将超过总人口的30%，达到5亿人，未来的大北京将有3亿人，大上海将有2亿人。“在这个基础上，楼价应该涨多少？以今年1月1日的价格为基准，5年内至少翻一倍，北京、上海的房价很可能会突破30万元/平方米。”
金岩石说的5年内北京、上海房价可能会突破30万元/平方米，指的应该是最高房价，比如如今上海的汤臣一品突破12万元，北京的银泰中心突破10万元。普宅不会到这个价格，大家不必心慌。
但是他说的未来5年房价涨一倍，有没有这个可能？我记得大概是2003年的时候，建设部专家陈淮做过两个预言：一是未来10年中国机动车保有量将达到1亿辆。目前这个预言大概5年就突破了。另一个预言，大意是说未来10年房价涨3倍。如今5年过去，多数城市房价涨了1倍多，有的楼盘涨了2倍。
前不久潘石屹在世界各地考察了一番商业地产，感觉相比于国际上很多国际化大都市，相比于我们的房价收入，北京、上海的房价是偏高的，但他又认为，其他国家和地区的房地产已经失去城市化的支撑，因此北京、上海的房价有它的合理性。大意如此。
前些日子，我和我的爱人说过，和一位友人也说过，5年内某些区域的房价还会翻倍。这个观点，与金岩石的观点有不谋而合之处。大家考虑一下通货膨胀的因素，考虑一下工资收入增长的因素，特大城市局部区域房价5年翻番恐怕将是一个水到渠成温水煮青蛙的事实。今天想来是一个非常恐怖的事实，但它的过程，未必如今天想象得那么恐怖，而是伴随着房地产市场的起起伏伏，甚至，可以用跌宕起伏来形容。
对于金岩石所说的大北京将有3亿人、大上海将有2亿人的说法，我不敢肯定，但我自己有一个研究，就是：“经过近30年的中小城市化之后，中国将很快进入城市化的第二阶段——大城市化阶段。这个阶段，除了农村人口向中小城市迁徙的步伐依旧，中小城市人口向大城市、特大城市迁徙的步伐则会大大加快。大城市、特大城市的人口机械增长率至少将赶上甚至超过全国城市人口的平均增长率。如此，若按3%的年增长率（北京2009年一年靠外来人口支撑的机械性增长65万人口，远高于3%的增长率）计，2020年年初北京人口将在现有基础上增加45%，达到2465万；若按4%的年增长率计，则将增加61%，达到2737万。上海现有人口1800万，到时则直逼2900万。”我这里说的人口，指的是中心城市的人口。
早在2000年，诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨就断言：影响21世纪人类社会进程最深刻的两件事情，一是以美国为首的新技术革命（互联网即是见证——作者注），二是中国的城市化运动。许多人没有牢记这一点，将会错过很多变革和投资的时机。我想强调的一点是，中国的城市化运动，更惊心动魄的是大城市化运动。而大城市化运动的过程，必然影响到房价。
笔者十余年来一直呼吁中国应着重发展大中城市，而且坚信大城市化的发展方向不可逆转，即中国的大城市化发展是不以任何人和组织的意志为转移的自然历史规律，并且提出了“高密度城市化救中国”的概念。这方面的理由，除了经济还有文化、制度等方面的理由。即使大都市采取对外来人口极端排斥（如户籍壁垒）的态度，也无法阻止人口从贫困地区、低效率高内耗地区向城市尤其是大城市发达地区迁徙和转移。
中国的权力关系和制度文化传统是，越到基层，越到人口稀少的地方，经济、文化和社会资源的权力单极化控制和垄断特征就越明显，“关系社会”的羁绊也越重，各种拉帮结派的窝里斗内耗也越显其威力。
这种情况，只有在100万人口以上的大城市才略见改观。城市越大，内耗越小，竞争的公平性、个人的自由度就越大，城市的聚集效益和经济效益也越高。虽然超大城市的交通不便等抵消了其中一部分效益，但是，相比较而言，对于个人来说，由交通等因素造成的时间、精力损耗，比起人与人之间过于复杂的人际关系损耗和过于严密的权力资源控制而言，几乎可以忽略不计！在大城市，有梦想且不懈怠持续努力的人终会海阔天空！这就是中国大城市最根本的魅力之源！在一个小地方，要想赤手空拳改造一种文化传统，或许只能用“难于上青天”来形容，但是在一个庞大的都市圈内，海阔凭鱼跃，天高任鸟飞，先进文化的胜出几乎不费吹灰之力。这就是为什么中国的三大都市圈（北京、上海、广州）有那么多对“外来人口”的种种制度的、观念的歧视，但“外来人口”仍然奋不顾身地奔涌而来，如蛟龙入海，似江河奔腾。
阿根廷的法学教授马里亚诺·格龙多纳曾经这样论述文化与经济的关系：经济发展是一个文化过程，理由是短期的经济行为可以由经济逻辑来解释，但长期的经济行为靠经济逻辑则无法给出答案，必须求助于文化逻辑。格龙多纳认为，个人、家庭、民族、国家莫不如此。就个人或者一个家庭来说，长期赚钱的目的在于用货币来达到非货币的目的，如人们所追求的幸福、自由和安全。长期经济行为的目的在于当人们的衣食温饱获得基本满足后，必须面对非货币的文化命题：幸福、自由、尊严、慈善，等等。短期经济行为使货币目的得以实现后，接着文化目的就快速替代经济目的。文化价值观最终决定经济发展的程度。当然，非经济的目的并不是反经济的，而是亲经济的。格氏指出，文化在整个经济发展过程中起着指引作用，因此一个国家或者一个家庭的不富裕，也可以归因于其文化心态的指引。他的结论是：从一个国家或地区文化观念上的某种特征，就可以判断其文化发达的程度。只要具备了某些特征，一个国家或地区即使现在不发达，一段时间后也会发达起来。
我的意思是，中国小城镇和乡村脆弱的政治、经济和文化生态，决定了中国的发展必经大都市圈——中等城市——小城镇和乡村的“城市包围农村”的过程。中国的人口迁徙和房价涨落也必然遵循此顺序。
上面说的房价是长期房价走势。长期房价由城市化决定，但短期房价由货币供应量即政策决定。这就是为什么2007年房价高峰之后，会有一个暴跌的过程（此番“暴跌”还有全球金融危机的原因）。一项针对2002—2006年相关数据的分析结果显示：房地产信贷供给每增加1%，房价就增加0.45%；反之亦然。
