例１１２ 宝吉房地产开发公司２０××年３月接受市政工程局的委托，代建某项工程，按合同规定，期限为５个月，工程合同价款为２８０万元，每月对方预付工程款４０００００元。宝吉公司在代建工程开工时收到市政工程局按合同发来的钢材，价款９０００００元。７月底代建工程全部竣工，验收合格，按照合同规定，将代建工程账单提交给市政工程局，工程价款为３００００００元，市政工程局交付了工程价款余额５０００００元。宝吉公司会计分录如下：
（１）收到市政工程局发来的钢材：
借：材料采购９０００００
贷：应收账款——市政工程局９０００００
（２）每月收到市政工程局预付款：
借：银行存款４０００００
贷：预收账款——市政工程局４０００００
（３）向市政工程局提交代建工程账单：
借：应收账款——市政工程局３００００００
贷：主营业务收入——代建工程结算收入３００００００
（４）收取余款：
借：预收账款——市政工程局１６０００００
贷：应收账款——市政工程局１６０００００
借：银行存款５０００００
贷：应收账款——市政工程局５０００００
三、分期收款销售收入的核算
（一）分期收款销售核算的原则
房地产开发企业开发的产品，如采用分期收款方式销售，应设置“分期收款开发产品”科目进行核算。当开发产品以分期收款方式销售、办妥分期付款销售合同、移交开发产品时，应将分期收款开发产品的实际开发成本，从“开发产品——商品房”、“开发产品——商品性土地”等科目的贷方转入“分期收款开发产品”科目的借方。
同时，应按销售对象设置明细分类账或卡片或“分期收款开发产品备查簿”，详细记录分期收款开发产品的坐落地点、结构、层次、面积、售价、成本、分次收款时间、价款及已收取价款和尚未收取的价款等有关资料。
企业按合同规定的期限分次收取销售价款（包括第一次收款）时，应记入“银行存款”等科目的借方和“主营业务收入——商品房销售收入”、“主营业务收入——土地转让收入”等科目的贷方。
同时，应结转分期收款开发产品的销售成本，将它从“分期收款开发产品”科目的贷方转入“主营业务成本——商品房销售成本”、“主营业务成本——土地转让成本”等科目的借方。
企业在核算分期收款开发产品时，要注意分期收款开发产品销售成本的结转时间和结转数额。
（１）分期收款开发产品销售成本的结转时间。根据会计配比原则，企业营业收入与其相对应的成本、费用应当相互配比，以便正确计算和考核企业的经营成本。因此，采用分期收款办法销售的开发产品，它的销售成本的结转，应与分期收款销售收入实现的时间相一致。
分期收款开发产品的应收价款，应按合同规定的收款时间分次转作收入，它的销售成本也应于销售实现时分次进行结转。
（２）分期收款开发产品销售成本的结转数额。由于分期收款开发产品的销售收入是分次实现的，因此与销售收入相关联的销售成本也应分次结转。企业当期结转销售成本的数额，一般可根据当期收回的价款（即合同规定当期应收价款数额）占分期收款产品应收价款总额（即全部售价）比例计算。分期收款开发产品应结转销售成本的计算一般可按下列公式进行：
某项分期收款开发产品当期应结转销售成本数＝该项分期收款开发产品总成本×该项分期收款开发产品当期收回（应收）价款/该项分期收款开发产品应收价款总额
（二）分期收款销售收入的核算
例１１３ 宝吉房地产开发公司采用分期收款方式出售给华东印染厂一幢商品房，该商品房实际开发成本为７０００００元，现以价款１００００００元销售，双方签订的合同规定价款分三次支付：２０××年１０月移交房屋时支付５０％，计５０００００元；第二年１０月支付３０％，计３０００００元；第三年１０月支付２０％，计２０００００元。根据上述资料，企业应作如下分录入账：
（１）签订分期收款销售合同将商品房销售给华东印染厂时，应将商品房开发产品成本７０００００元转入“分期收款开发产品”科目：
借：分期收款开发产品７０００００
贷：开发产品——商品房７０００００
（２）在移交房屋、收到华东印染厂交来第一次５０％的价款计５０００００元时：
借：银行存款５０００００
贷：主营业务收入——商品房销售收入５０００００
同时结转与上述商品房销售收入相关的销售成本３５００００元（７０００００×５０００００）１００００００时：
借：主营业务成本——商品房销售成本３５００００
贷：分期收款开发产品３５００００
（３）第二年１０月根据分期收款销售合同规定，收取３０％的价款，计３０００００元时：
借：银行存款３０００００
贷：主营业务收入——商品房销售收入３０００００
同时结转与上述商品房销售收入相关的销售成本２１００００元（７０００００×３０００００）１００００００时：
借：主营业务成本——商品房销售成本２１００００
贷：分期收款开发产品２１００００
（４）第三年１０月根据分期收款销售合同规定，收取２０％的价款，计２０００００元时：
借：银行存款２０００００
贷：主营业务收入——商品房销售收入２０００００
同时结转与上述商品房销售收入相关的销售成本１４００００元（７０００００×２０００００）１００００００时：
借：主营业务成本——商品房销售成本１４００００
贷：分期收款开发产品１４００００
第三节 其他业务收入的核算
房地产开发企业除了开发经营业务外，还有物业管理、材料销售、无形资产转让、固定资产出租等业务的，其收入应在“其他业务收入”科目下按业务种类设置“材料销售收入”、“无形资产转让收入”、“固定资产出租收入”等二级科目进行核算。
开发企业取得的其他业务收入，应于收入实现时及时入账。
（１）物业管理收入，应按与业主签订合同规定的付款日期，以及在提供劳务，同时收讫价款或者取得索取价款的凭证时，确认为收入实现。
（２）材料销售收入，应在发出材料，同时收讫料款或者取得索取料款的凭证时，确认为收入实现。
（３）无形资产转让收入，应在签订转让合同或协议，同时收讫转让价款或取得索取价款凭证时，确认为收入实现。
（４）固定资产出租收入，应按出租方与承租方签订的合同或协议规定的承租方付款日期和金额，确认为租金收入实现。合同或协议规定的收款日期已到，承租方未付租金仍应视为租金收入实现。
（５）开发企业实现的其他业务收入，应按实际收到或应收价款时记入“银行存款”、“应收账款”科目的借方和“其他业务收入”科目的贷方。
（６）对于实现的各种其他业务收入，应同时记入“物业管理收入”、“材料销售收入”、“无形资产转让收入”、“固定资产出租收入”等二级科目的贷方。
例１１４ 宝吉房地产开发公司２０××年度发生了下列非主营业务。
（１）企业开发建设的某小区商品房销售后，设立了非独立核算的小区物业管理机构。本月发生售后服务支出如下：应付管理服务人员工资２００００元，计提职工福利费２８００元，办公用房折旧１６００元，另用现金支付各项零星费用１５６０元。向用户收取当月管理服务费５２０００元，款项已存入银行。作会计分录如下：
借：其他业务成本——商品房售后服务支出２５９６０
贷：应付职工薪酬——工资２００００
——应付福利费２８００
累计折旧１６００
库存现金１５６０
借：银行存款５２０００
贷：其他业务收入——商品房售后服务收入５２０００
（２）企业将一台起重机出租给外单位使用，租赁合同规定每月租金１２０００元，月末收到当月租金并存入银行。该台起重机本月计提折旧７０００元。作会计分录如下：
借：银行存款１２０００
贷：其他业务收入——固定资产出租收入１２０００
借：其他业务成本——固定资产出租支出７０００
贷：累计折旧７０００
（３）企业转让一项专利使用权给外单位，取得使用费收入２００００元，已存入银行。作会计分录如下：
借：银行存款２００００
贷：其他业务收入——无形资产使用费收入２００００
（４）月末，按规定计算并结转本月实现的其他业务收入应缴纳的营业税４２００元，城市维护建设税２９４元，教育费附加１２６元。作会计分录如下：
借：营业税金及附加４６２０
贷：应交税费——应交营业税４２００
——应交城市维护建设税２９４
——应交教育费附加１２６
（５）月末，结转“其他业务收入”、“其他业务成本”和“营业税金及附加”账户余额。作会计分录如下：
借：其他业务收入８４０００
贷：本年利润８４０００
借：本年利润３７５８０
贷：其他业务成本３２９６０
营业税金及附加４６２０
第四节 销售费用、管理费用和财务费用的核算
一、销售费用的核算
房地产开发企业的销售费用，是指企业在销售、转让、出租开发产品过程中发生的各项费用，主要包括：
（１）开发产品销售以前的改装修复费、开发产品看护费、水电费、采暖费。
（２）开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告宣传费、展览费、代销手续费、销售服务费。
（３）为销售、转让、出租本企业开发产品而专设的销售机构的职工薪酬、折旧费、修理费、差旅费以及其他经费。
上列各项费用，在房地产开发企业会计中，叫做销售费用，将它在计算房地产经营利润时扣除。在实际经营中，开发企业设置的销售机构，往往也为其他业务经销服务，将它作为营业利润的扣除，也是比较合理的。
开发企业发生的销售费用通过“销售费用”科目核算，按照费用项目进行明细核算。企业发生上列各项费用时，应记入“销售费用”科目的借方和“库存现金”、“银行存款”、“原材料”、“周转材料”、“应付职工薪酬”、“累计折旧”等科目的贷方。
企业发生的销售费用，直接计入当期损益，并在期末将其余额全部转入“本年利润”科目的借方。
例１１５ 宝吉房地产开发公司业务员赵某因外出联系售房推销业务，报销差旅费２０００元，用银行存款支付广告费１００００元，支付销售商品房业务介绍人李某佣金３０００元，以现金支付。会计分录如下：
借：销售费用——差旅费２０００
——广告费１００００
——销售服务费３０００
贷：其他应收款——赵某２０００
银行存款１００００
库存现金３０００
二、管理费用的核算
房地产开发企业的管理费用是指企业行政管理部门（公司总部）为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。为了划清开发单位与企业行政管理部门的责任，管理费用不计入开发成本，而作为期间费用直接由企业当期利润补偿。开发企业管理费用包括以下内容。
（１）行政管理部门职工薪酬：企业行政管理部门即公司总部管理人员的工资、工资性津贴、奖金等，但不包括公司本部医务福利人员、脱产工会人员的工资。
（２）办公费：企业行政管理部门办公用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水和集体取暖用煤等费用。
（３）差旅费：企业行政管理部门职工因公出差和调动工作（包括随行家属）的差旅费、住勤补助费、市内交通和误餐补助费、上下班交通补贴、职工探亲路费、职工离退休退职一次性路费，以及行政管理部门使用的交通工具的油料、燃料、养路费、牌照费等。
（４）折旧费：企业行政管理部门使用属于固定资产的房屋、设备等的折旧费。
（５）修理费：企业行政管理部门使用属于固定资产的房屋、设备等的经常修理和大修理费。
（６）低值易耗品摊销：企业行政管理部门使用不属于固定资产的设备、器具、家具等低值易耗品及其摊销费。
（７）工会经费：按照企业全体职工工资总额的一定比例（目前为２％）计提拨交给工会使用的经费。
（８）职工教育经费：企业为职工学习先进技术和提高文化水平，按照企业职工工资总额的一定比例（目前为２．５％）计提而支付的费用。
（９）劳动保险费：企业支付离退休职工的退休金（包括提取的离退休统筹基金）、价格补贴、医药费（包括企业支付离退休人员参加医疗保险的费用）、异地安家补助费、职工退职金、６个月以上病假人员工资、职工死亡丧葬补助费、抚恤费，按规定支付给离休人员的各项经费。
（１０）待业保险费：企业按照规定缴纳的待业保险基金。
（１１）咨询费：企业向有关咨询机构进行科学技术、经营管理咨询时支付的费用，包括聘请经济技术顾问、法律顾问等费用。
（１２）审计费：企业聘请中国注册会计师进行查账验资以及进行资产评估等发生的各项费用。
（１３）税金：企业按照规定缴纳的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。
（１４）诉讼费：企业因起诉或者应诉而发生的各项费用。
（１５）技术转让费：企业使用非专利技术而支付的费用。
