通过对本章的学习，你应该能够：
１．了解房地产开发企业的性质及经营特点；２．掌握房地产开发企业会计的要素及特点；３．熟悉房地产开发企业会计的任务；４．清楚房地产开发企业会计工作的组织。
第一节 房地产开发企业概述
一、房地产开发企业经营活动的主要业务
房地产是房产与地产的总称。其中，房产是指各种房屋财产，包括住宅、厂房、商铺以及文教、办公、体育用房等；地产是指土地财产，包括土地和地下各种基础设施，如供水、供电、供气、供热、排水、排污等地下管线以及地面道路等。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务如下。
１．土地的开发与经营
土地是城市建设及房地产开发的前提和首要条件。土地开发和建设是指对征用或受让的土地按城市总体规划进行地面平整、建筑物拆除、底下管道铺设和道路、基础设施的建设，将“生地”变为“熟地”，以便扩大对土地的有效使用范围，提高土地的利用程度，满足不断发展的社会生产和人民生活的需要。企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。
２．房屋的开发与经营
房屋的开发是指在已经开发建设完工的土地上继续进行房屋建设，其业务范围包括可行性研究、规划设计、工程施工、竣工验收、交付使用等工作内容。房地产开发企业对于已开发完成的房屋，按其用途可分为商品房、投资性房地产、周转房、安置房和代建房等。
商品房是指为销售而开发建设的房屋；投资性房地产是指用于出租经营的各种房屋；周转房是指为安置动迁居民周转使用的房屋；代建房是指受地方政府和其他单位委托而开发的房屋。
３．城市基础设施和公共配套设施的开发
城市基础设施和公共配套设施的开发是指根据城市建设总体规划开发建设的大配套设施项目，包括：开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；开发小区内非营业性公共配套设施，如小学、文化站、医院等；开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压，交通道路等；开发小区内开发建设的公共配套设施，如居委会、自行车棚、车库、幼儿园等。
４．代建工程的开发
代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的各种工程项目，包括土地开发工程，房屋建设工程，敷设供水、供气、供热管道以及其他市政公用的设施等。
有的房地产开发企业除了开发经营以上各项业务外，还从事工业、商业、饮食业、旅游服务业以及商品房售后服务等多种经营业务。
二、房地产开发企业的经营特点
房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点。
１．开发经营的计划性
企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。
２．开发产品的商品性
房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。
３．开发经营业务的复杂性
所谓复杂性包括两个方面。
（１）经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘测、设计、施工、销售到售后服务全过程。
（２）涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘测设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。
４．开发建设周期长，投资数额大
开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则１年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。
５．经营风险大
开发产品单位价值高、建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。
６．房地产品保值、增值性
土地是一种稀缺资源，具有不可再生性。但是，随着人口的增加和人们物质生活水平的不断提高，人们对房地产品的需求会日益增长。正是由于土地供给的有限性和土地需求的不断扩展，从长远看，房地产品的价格有不断上涨的趋势。因此，与其他产品相比，房地产品更具保值、增值的功能。
三、房地产开发项目投资费用估算
经营房地产投入资金多、风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本和开发费用两大部分组成。
（一）开发成本
开发成本一般包括以下八项内容。
１．土地使用权出让金
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
２．土地征用及拆迁安置补偿费
（１）土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊费、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦覆基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
（２）拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
３．前期工程费
前期工程费主要包括以下两类。
（１）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的３％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
（２）“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用，场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
４．建安工程费
建安工程费是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
５．基础设施费
基础设施费又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
６．公共配套设施费
公共配套设施费主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。
７．不可预见费
不可预见费包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述１-６项之和为基数，按３％-５％计算。
８．开发期间税费
开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。
（二）开发费用
开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
１．管理费用
管理费用可按项目开发成本构成中前１-６项之和为基数，按３％左右计算。
２．销售费用
销售费用指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：
（１）广告宣传费，为销售收入的２％-３％；（２）销售代理费，为销售收入的１．５％-２％；（３）其他销售费用，为销售收入的０．５％-１％。
以上各项合计，销售费用占销售收入的４％-６％。
３．财务费用
财务费用指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。
（三）投资与成本费用估算结果的汇总
为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，格式略。
四、房地产开发项目投资估算的作用
房地产开发项目投资估算的作用有以下三个方面：
（１）筹集建设资金和金融部门批准贷款的依据；（２）确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；（３）可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。
第二节 房地产开发企业会计的对象
一、房地产开发企业会计的一般对象
房地产开发企业会计的对象是指房地产开发企业会计所要核算和监督的内容。房地产开发企业会计的对象取决于房地产开发企业的经济活动的内容及特点，并受到会计职能的制约。如前所述，房地产开发企业的主要经济活动是从事房地产开发、经营、管理和服务，会计的基本职能是核算和监督，所以，房地产开发企业会计的对象则是房地产开发企业的各项开发、经营、管理和服务过程中能够用货币表现的经济活动，也就是房地产开发企业再生产过程中的资金运动。
房地产开发企业的资金运动过程，是指房地产开发企业将筹措的资金从货币形态转化为其他形态，通过销售，又回到货币形态的不断循环过程。从投资运动的全过程看，房地产开发企业投资必然按其内在的时序，依次通过资金筹集阶段、投资分配阶段、投资实施阶段、投资回收与增值阶段等四个首尾相接、环环相扣的阶段。这些阶段，前一阶段为下个阶段创造条件，而下个阶段必须在前一阶段的基础上进行。房地产开发企业投资只有依次经过这四个阶段，才能完成一次周转，形成一个完整的运动周期。之后，又开始一个新的循环，从而形成周而复始、川流不息的动态过程，如图１１所示。在这个循环往复的运动过程中，房地产开发企业投资实现了价值的增值，房地产开发企业也得以生存和可持续发展。只有了解房地产开发企业资金运动过程，并依照其内在时序行事，才能使资金运动各阶段有条不紊地进行，避免不必要的损失和浪费。
房地产开发企业要从事房地产开发、经营、管理和服务活动，首先必须拥有一定数量的…资金，用于购进材料，购买设备、工具器具，或保持货币形态以备支用等，我们将这些资金占用项目统称为资产。企业拥有的资产主要来自两个方面：一是向债权人借入的部分；二是所有者投入的部分。人们习惯上称前者为负债，称后者为所有者权益。在房地产开发、经营、管理和服务过程中，要消耗各种材料，机器设备要发生磨损，要支付职工的工资及各项行政管理费用、财务费用等，我们称这些耗费为成本费用。同时，房地产开发、经营、管理和服务活动也取得相应的收入，如土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入和出租房租金收入等等；收入与费用之间的差额，就是房地产开发企业运用资金取得的增值额，被称为利润。此外，房地产开发企业在经营、管理、服务活动过程中，还会与其他单位或个人产生应收、应付、预收、预付款项，要向国家缴纳税金，进行利润分配等等。上述资金运动的内容，也就是房地产开发企业会计核算和监督的内容，即会计对象。
