通过对本章的学习，你应该能够：
１．掌握应付账款、应付票据等入账价值的确定及主要账务处理；２．掌握短期借款相关的账务处理；３．了解企业的应交税金的核算；４．熟悉掌握应付职工薪酬的内容及核算；５．了解其他暂收及应付款的核算。
第一节 短期借款的核算
一、流动负债的定义
负债是指企业过去的交易或者事项形成的、预期会导致经济利益流出企业的现时义务。
现时义务是指企业在现行条件下已承担的义务，未来发生的交易或者事项形成的义务不属于现时义务，不应当确认为负债。
房地产开发企业负债按照承担经济义务期限的长短，分为流动负债和长期负债。根据企业会计准则对流动负债的定义，流动负债是指将在１年或者超过１年的经营周期内偿还的债务，包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付股利、其他应付款等。
将负债按其偿还期限的长短分为流动和长期，其目的是通过了解企业流动资产和流动负债的相对比例，可以大致反映出企业的短期偿债能力，同时，通过可用于支付的流动资产（如货币资金、应收票据、短期投资和应收账款扣除坏账准备后的余额等）与近期需支付的流动负债的比例，可以了解企业的清算能力，为短期债权人提供所需的信息资料。但是，流动和长期的区别并不是绝对的，如有些应付账款，由于企业无款支付或与供货方发生某些争议事项，使其超过１年或一个经营周期以上，但仍将其归入流动负债内。某些长期负债如将于编制资产负债表后的１年内或一个经营周期内即需偿还的，则将它归入流动负债类。因此，根据流动负债计算的上述指标，也只能了解企业大致的偿债能力和清算能力，不一定能说明企业真实具有的能力。
二、短期借款的核算
按照现行会计制度的规定，短期借款是指企业借入的期限在１年以内（含１年）的各种借款，既包括银行的流动资金借款，还包括金融性公司的流动资金借款等。
借款合同签订后，开发企业应及时向银行提送用款计划。银行按计划用款时间，将贷款从贷款户转入企业的存款户，并开始按规定贷款利率计息。利息一般按季结算，借款期限一般不得超过２年。
由于现行会计制度规定短期借款只能是期限１年以内的借款，因此对借入的流动资金借款就要根据借款期限在１年以内还是在１年以上，分别记入“短期借款”或“长期借款”科目。当然，根据开发产品开发经营周期较长的特点，对期限超过１年的流动资金借款，如属经营周期内偿还的债务，仍可考虑将它列作短期借款。
凡借入的短期借款，应在银行将贷款转入企业的存款户时，借记“银行存款”科目，贷记“短期借款”科目。
“短期借款”账户只反映借款的本金，其所发生的应付利息不在本账户核算。对于银行借款而发生的利息支出，作为期间费用，在借款受益期内计入当期的财务费用。短期借款利息如果是按季结算或是到期还本付息的，可将每月应负担的利息费用按月预提计入当期费用。
短期借款到期偿还时，借记“短期借款”科目，贷记“银行存款”科目。
例９１ 宝吉房地产开发公司２０××年４月１日向银行借款３０００００元，期限６个月，年利率６．１２％，借款期满一次还本付息。会计分录如下：
（１）借入款项时：
借：银行存款３０００００
贷：短期借款３０００００
（２）每月末确认利息费用：
借：财务费用１５３０
贷：应付利息１５３０
（３）１０月３０日到期还本付息：
借：应付利息１５３０
短期借款３０００００
财务费用７６５０
贷：银行存款３０９１８０
第二节 应付账款及预收账款的核算
一、应付账款
应付账款，是指房地产开发企业因购买材料、商品和接受劳务供应等应支付给供应商的款项。企业的其他应付账款如支付赔偿款、应付租金、存入保证金等，不属于应付账款的核算内容。
应付账款入账时间的确定，应以与所购买的物资的所有权有关的风险和报酬已经转移或劳务已经接受为标志。在实际工作中应分别情况处理：①在货款和发票账单同时到达的情况下，待货物验收入库后按发票账单登记入账；②在物资和发票账单不是同时到达的情况下，如发票账单先到，则根据发票账单金额登记入账；如物资先到，为了简化核算，一般待发票账单到达后再据以入账。如果至月末发票账单尚未到达，则应将所购物资暂估入账，下月初再以红字冲销暂估款，等发票账单到达后再按实际应付款项确定。
为了核算应付账款的形成及偿还情况，企业应设置“应付账款”科目，并按供应商名称设置明细科目。应付账款一般按应付金额入账，而不按到期应付金额的现值入账。如果购入的资产在形成一笔应付账款时是带有现金折扣的，应付账款入账金额的确定按发票上记载的应付金额的总值（即不扣除折扣）记账，支付款项获得现金折扣时，冲减财务费用。
企业购入材料、商品验收入库，但货款尚未支付，根据有关凭证（发票账单、随货同行发票上记载的实际价款或暂估价值），借记“材料采购”、“在途物资”等科目，按可抵扣的增值税额，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”等科目，按应付的价款，贷记“应付账款”
科目。
接受供应单位提供劳务而发生的应付未付款项，根据供应单位的发票账单，借记“生产成本”、“管理费用”等科目，贷记“应付账款”科目。偿还应付账款时，借记“应付账款”科目，贷记“银行存款”科目。开出商业汇票抵付购货款时，记入“应付账款”科目的借方和“应付票据”科目的贷方。企业的应付账款如确实无法支付时，转入“营业外收入——其他”科目。
例９２ 宝吉房地产开发公司２０××年３月２日购入材料一批，价款４００００元，增值税税率为１７％，付款条件为１０天内付款给予２％折扣，宝吉房地产开发企业３月１０日付清所有款项。材料已验收入库。（现金折扣不考虑增值税）企业应作如下会计分录：
（１）材料验收入库时：
借：材料采购４００００
应交税费——应交增值税（进项税额）６８００
贷：应付账款４６８００
（２）３月１０日支付价款：
借：应付账款４６８００
贷：财务费用８００
银行存款４６０００
二、预收账款
预收账款是指房地产开发企业按照合同或协议规定向购房单位或个人预收的购房定金，以及代委托单位开发建设项目，按双方合同规定向委托单位预收的开发建设资金。与应付账款不同，这一负债不是以货币偿付，而是要用以后的开发建设项目或劳务等偿付。
为了核算和监督房地产开发企业的各项预收款项的增减变动情况，需设置“预收账款”账户。当房地产开发企业预收购房单位或个人的购房定金时，根据收款通知及有关凭证，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目。当商品房竣工移交购房单位或个人时，应按商品房售价结算，借记“应收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目，同时将预收购房定金予以抵减冲销，借记“预收账款”科目，贷记“应收账款”科目。
例９３ 宝吉房地产开发公司接受某公司的委托对其办公大楼进行大修，合同规定预收代建工程修理资金６０００００元，并收到委托单位拨来的材料一批价值５００００元，该项工程竣工并验收交付委托单位，实际应收工程价款６８００００元。同时，收到转账支票结清代建工程款。会计分录如下：
（１）借：银行存款６０００００
贷：预收账款６０００００
（２）借：原材料５００００
贷：预收账款５００００
（３）借：应收账款６８００００
贷：主营业务收入６８００００
同时，借：预收账款６５００００
贷：应收账款６５００００
（４）借：银行存款３００００
贷：应收账款３００００
对于预收账款业务较少的企业，为简化会计核算，也可以不设置“预收账款”账户，将预收账款直接作为应收账款的减项，反映在“应收账款”科目的贷方，待销售实现时，再在“应收账款”账户进行结算。
第三节 应交税费的核算
应交税费是指房地产开发企业按照规定应向国家缴纳的各种税金，包括营业税、所得税、城市维护建设税、土地增值税、印花税等。
为了反映开发企业应缴纳的各种税金的核算和实际缴纳情况，应设置“应交税费”账户。
该账户贷方登记经计算的各种应缴纳税金，借方登记实际缴纳的各种税金，贷方余额反映应缴纳而未缴纳的各种税金。为了详细反映各种应缴纳税金的核算情况，在该账户下应按照税种，分别设置“应交营业税”、“应交土地增值税”、“应交城市维护建设税”、“应交土地使用税”、“应交所得税”等若干明细账户。但应注意，房地产企业所缴纳的印花税、耕地占用税以及其他不需预计应缴纳的税金，不通过“应交税费”账户核算。
一、应交营业税
（一）营业税的计算
营业税是对提供劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人征收的一种税。营业税按照营业额和规定的税率计算应纳税额，其公式为应纳税额＝营业额×税率
这里的营业额是指企业提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。
（二）营业税的会计处理
企业应交纳的营业税，应在“应交税费”科目下设置“应交营业税”明细科目进行核算。
贷方登记应交纳的营业税，借方登记企业已交纳的营业税。期末贷方余额表示应交未交的营业税，借方余额表示多交的营业税。
企业按规定计算应交的营业税，借记“营业税金及附加”等科目，贷记“应交税费——应交营业税”科目。出售不动产计算应交的营业税，借记“固定资产清理”等科目，贷记“应交税费——应交营业税”科目。
例９４ 宝吉房地产开发公司本月销售商品住宅楼实现收入２５００万元，营业税税率５％。会计分录如下：
应交营业税＝２５００×５％＝１２５（万元）
借：固定资产清理１２５００００
贷：应交税费——应交营业税１２５００００
二、应交土地增值税
国家从１９９４年起开征土地增值税，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，均应交纳土地增值税。
（一）土地增值税的计算
土地增值税按照转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。这里的增值额是指转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。
企业转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。按规定准予扣除的项目有：①取得土地使用权所支付的金额；②开发土地的成本、费用；③新建房屋及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；④与转让房地产有关的税金。
（二）土地增值税的会计处理
企业应交的土地增值税，在“应交税费”科目下设置“应交土地增值税”明细科目进行核算。贷方反映计算应交纳的土地增值税，借方反映企业已交纳的土地增值税。期末贷方余额表示应交未交的土地增值税，借方余额表示多交的土地增值税。
企业转让的国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物一并在“固定资产”或“在建工程”等科目核算的，转让时应缴的土地增值税，借记“固定资产清理”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。土地使用权在“无形资产”科目核算的，按实际收到的金额，借记“银行存款”科目，按摊销的无形资产金额，借记“累计摊销”科目，按已计提的无形资产减值准备，借记“无形资产减值准备”科目，按无形资产账面余额，贷记“无形资产”科目，按应缴的土地增值税，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目，按其差额，借记“营业外支出”
科目或贷记“营业外收入”科目。交纳的土地增值税，借记“应交税费——应交土地增值税”
科目，贷记“银行存款”等科目。
例９５ ２０××年１２月３１日，宝吉房地产开发公司当月按规定销售房地产应当交纳土地增值税２５万元。账务处理如下：
借：固定资产清理２５００００
贷：应交税费——应交土地增值税２５００００
三、应交城市维护建设税
为了加强城市的建设维护，扩大和稳定城市的建设维护资金的来源，国家开征了城市维护建设税。城市维护建设税是根据纳税义务人实际交纳的消费税、增值税、营业税的税额和适用的税率计算确定。
企业应交纳的城市维护建设税，在“应交税费”科目下设置“应交城市维护建设税”明细科目进行核算。企业按规定计算出应交纳的城市维护建设税时，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交城市维护建设税”科目；实际上交时，借记“应交税费——应交城市维护建设税”科目，贷记“银行存款”科目。
四、应交房产税、土地使用税、车船使用税、印花税
（１）房产税是国家对在城市、县城、建制镇和工矿区征收的由产权所有人交纳的一种税。
房产税依照房产原值一次减除１０％至３０％后的余额计算交纳。没有房产原值为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
