中国社会科学院研究员、博士生导师左大培
一、关于级差地租的问题
经济学上的级差地租完全是由需求造成的。
土地本身能产生两个收入，一个是肥力，一个就是位置。最初的地租就是指土地的肥力，一块地之所以能比其他土地多产粮食，其主要原因就是因为这块地的肥力要比其他土地的好。而房地产的级差地租就是指位置，这种位置是指一个城市的贸易中心、高收入者居住和工作的中心地带等。比如说北京的金融街，一个高收入者选择居住在金融街，是因为他工作的地点就在那里。而假如让他住在回龙观，那么他每天从回龙观到金融街上班就需要付出至少一个小时的时间，这样一来，如果以一生的时间来计算，包括交通费和更多的人力资本，他如果用这些时间来进行开发工作，就能够产生更大的经济效益，与房价比较，为了每天省这一个小时，他必然会选择住在金融街。所以，大多数高收入者都愿意集中住在类似金融街这样的地段，而这些地段的房价自然就会高，因为他们有钱买得起，所以在城市里，最重要的是位置，房价高就是因为位置好。
由于级差地租完全是由需求造成的，那么需求的多少就决定了地价。如果一块地的需求很大，地价自然就会涨上去，因为不抬高地价就会造成供不应求的局面，所以得把地价涨上去。而地价上去了，房价也会相应上涨，所以现在的房地产价格高，一部分原因就是地价高造成的。比如说，回龙观的房子卖5000元一平方米，金融街的房要卖1万元一平方米，盖房子的钱其实都是一样的，就是差在地价上。而卖5000一平方米的也有钱赚，是因为地价低，所以得让他把地价涨上去，要不然土地就会不够用。如果不想让地价上涨，就会出现100个人争相购买两套房的现象，这种现象按市场经济的做法，就是谁出的钱高就卖给谁，这样一来，房价自然就涨上去了。而如果你不想让房价上涨，那只能由政府实行分配或者得抽签，问题总得有办法来解决的，不解决不行。所以说，一个地方如果大家都想住进去，房价自然就会高，而真正的级差地租就是由真正的需求导致的。
土地与其他商品不一样，它的供给是唯一的。它不像茶叶，如果大家都喜欢喝茶，那么完全可以多种茶叶，甚至需要多少就可以种多少（当然也不是无限量供应的）。而房子则不同，假设你要住的这套住房，全世界就这么一套，在同一位置生产不出来第二套，所以按照经典的西方经济学理论，种茶叶的就能产生平均利润率，资本家就应该赚取的是这个平均利润。而房子不行，只要这个房子有人要，有多大需求就能卖多高的价钱，所以土地与其他商品的根本不同之处就是它只有需求而没有供给。比如说延庆，大家都不想去，卖多便宜都不去，而王府井大家都想去做生意，多贵也会有人买，所以说房价高的地方往往都是需求最多的城市中心地带，所以说级差地租高的地方就会推着房价往上涨，如果你不想让它涨，只能由国家计划分配住房。
但问题的关键是，级差地租应该归谁？按照级差地租的理论来讲应该归地主所有。如果我是地主，我不能让别人把这部分钱拿走，这部分钱得归我，我就让你拿一个平均利润。在我这块土地上盖房的人，所得应该就是工资，谁来干都是一样拿工资，不愿意干还有别人，好多人都在等着这项工作，无非是你干得好点儿，我可以多给你一点儿。但是，你在我这个地方干活的不能就因为地理位置的不同就要比在其他位置干活的人拿得多，而除去工资以外的部分则不能让干活的人拿走，都得归我地主所有。那么按照我国法律，土地归国家所有，国家就是地主，所以级差地租产生的利益应该归国家所有，应该由政府收回来为老百姓搞福利。
级差地租产生的利益是可观的，香港在1997年的时候一块30年使用权的土地卖了7千亿，而这不过是香港的一角。像北京和上海这样的大城市，要是也这样卖土地，你想想得多少钱？大家都知道，还有一种是出租土地，一年一年地回钱，香港是直接卖。地价是地租的资本化，地价就是把长期的收入一次性变现，你说北京和上海如果卖地得拿多少钱？然而更关键的是级差地租产生的利益是否归政府了呢？是否归老百姓了呢？当然没有，那么归谁了呢？看看中国胡润榜上的那些地产大富豪就会知道了。这些富豪中有几个是真金白银自己干出来的？当然也不能排除有自己干出来的，但大多数负债比资产还高，那是可以肯定的，那些一夜暴富的房地产商都是搜刮地皮或级差地租带来的。结果是政府也没拿到，老百姓也没拿到，全落进他们的腰包里了。你一算就很清楚，拆迁款、建房成本，刨出去就是他们赚的利润。如果明天能给我一块地，我也马上能进胡润榜当大富豪，银行得追着我屁股后面给我贷款。你放心，银行最愿意的就是给我贷款，这也不能怪银行，我还不起贷款，银行可以把土地收回来，土地是永远也不会没的，这么多土地就值这么多钱，所以银行贷款给我放心。从这一点来看，不能说地价上涨导致级差地租上涨，是土地有需求导致级差地租上涨，带动地价上涨。
当然，我这里讲的是真正的级差地租，不是预期性炒诈骗人的级差地租，这两点一定要分开。目前的问题其实是级差地租的利益分配问题，美国著名的经济学家亨利？乔治就曾经提出，政府可以不收税，只把级差地租收回就可以了。
二、关于房地产炒作
问题炒作的本质实际上就是骗来骗去相互骗。假设本来通州那个地方就值1000元，而我非得要炒成2000元，那就是骗人了。就算是王府井，如果现在是1万元钱，我也能5万卖给别人，回头别人还会再以10万卖掉，而我一想是否5万元钱卖低了呢？这就叫相互骗，骗来骗去把自己都骗了，就像当时做股票，你看那些刚开始的庄家们有几个现在还在的？都被自己骗进去了，这种骗人的事风险很大，弄不好就把自己也骗进去了，对谁都没有好处。总以为别人比自己傻，结果把自己骗了。我要做房地产我就不炒作，有哪些级差地租就已经足够了，冒这么大的风险干什么？
如果一套房子就值1万元钱，让你5万元钱买你肯定不买，因为你不傻，谁也不会拿5万元钱去买值1万元钱的东西。可是现在怎么就能买了呢？那是有人告诉他，这套房明天就卖6万了，5万买、6万卖，那肯定有人愿意干。而如果要是5万元钱买来住的话，那肯定没人买。炒作的规律就是先是被炒的人被套住，后来炒来炒去，大家都明白了，这东西根本就不值5万，最后大家都没人买了，明白你是骗人的了。最后，连炒房人的资金也被套进去了。其实，如果国家要是骗这帮房地产商能给他们骗得一愣一愣的，国家今天公布消息，就说这块地能升值，比如修地铁。国家说这块地要通地铁，盖金融区，一块地能值100万（假设），开发商肯定该跟苍蝇似地全买。等到国家把钱收回来，看收得差不多了，再下一个通知，说地铁改线了，这块地改种玉米，房地产商非得赔个底儿掉不可，但是国家不能这么干，这么干，房地产商全完蛋。
现在房地产商跟当时股票的庄家不一样，他们人少素质高，肯定是联合起来的。有一次开会，他们跟易宪容说：“我们不怕政府官员，我们怕的就是你这样的人，你一说房地产就跌下来了，老百姓就信你们这帮经济学家的。”可是话说回来了，房地产真要是货真价实你会怕谁说？肯定是有炒作在里面，你房地产商盖的房一年20%的空置率，这一年一年的积累得空置多少？这是多大的一个泡沫？易宪容把真相一捅，老百姓都明白了，他们说供不应求，老百姓都不信了，他们的房子还卖给谁？
所以，买房一定要冷静。比如说我，我买房子肯定是因为住，不住我不买。就像我吃面包似的，面包贵的时候我一顿能吃3个，它便宜的时候我也不能一顿吃5个吧？它再贵我也得吃饱，再便宜我也不能撑着。住房也一样，现在房价贵我买了，到时候房价跌了我也不吃亏，因为我住了。房总是要住的，再贵我也不能睡大街上去，再便宜我也不能同时住两套房。所以，买房必须要冷静，绝对不能炒作，炒到最后，你也不知道你到底需要不需要了，就跟面包一样，今儿说吃3个，明儿说吃5个，最后你也不知道一顿吃几个合适了。
那么，如何区分炒作与非炒作呢？这个问题很简单，买套房子他告诉你明天肯定会升值，而且会越涨越高，你赶紧买，买了就能赚大钱，这肯定是炒作，真要赚大钱他才不卖呢！如果说他告诉你这个房你住着值，上班也近、环境也好，就卖给白领，蓝领，你别来，你买不起，这一般就不是什么炒作。举股票的例子，为什么大家都买股票？首先，最基本的是股票能分红，而且比同期利率高，买股票的人就会算投资回报率，如果把钱存在银行一年银行给你5元利息，而你买股票，年底分红能分得25元，你肯定会买股票，如果就分给你4元钱，那你肯定就不会买的。中国关键的问题是，股票不分红，就只告诉你明天股票一定会涨，买了肯定赚钱，而且还会不停地涨，结果你就买了，想赚大钱，结果买完就跌了。股票的基本面就是分红，能分给你多少红，那就是这张股票值多少钱，你说股票值钱，你把它卖出去，下一个人认为会升值才买进来，再为了升值又卖出去，不是为了分红，那就叫炒作。
炒作就是一个击鼓传花的过程，我10元买进来，为了升值，20元卖出去；你20元买进来30元卖出去，一直到100元买进来，谁是下一棒呢？所有的人都买过卖过了，就剩你是最后一棒，到时候你100元买进来还能卖给谁？都被骗了一圈了，没人可骗了，你想，人总有被骗尽的时候，所以总会有最后一棒，谁是最后一棒谁倒霉。股市已经变成一个大赌场了，这就像我写一张纸，告诉你明天能涨价，你再告诉别人这个东西在后天还会涨价，这就炒起来了，比如说就10个人，股市也就这么多资金这么多人，到时候所有的人都买了，所有的资金也都换成股票了，你把这张纸还再卖给谁？也不能吃、也不能喝、也不能分红，到时候大家就一哄而散了，那张纸还是一张破纸条，一分都不值，这就是有名的连锁信模式。这就跟传销差不多了，叫连锁信式的骗局。而所有能够作为金融产品的都有一个特性，就是它会在很长的时间内都不会变质，就像是房子，至少七八十年不会把它扒了重新盖，所以它能够进行炒作。而西瓜就不行，你卖给他，他卖给你，倒两手就烂掉了，你还怎么炒？
说到房地产泡沫，学经济的人都知道，只要有泡沫肯定就会有炒作。炒作是把本来不值很多钱的东西炒到一定的高价钱，比如说房子就值5万，他却告诉你值15万，那么多出来的10万就是炒作产生的，这10万就是泡沫，那5万就是基本面。
三、关于供求曲线和空置率问题
房地产商所说的土地供求曲线、土地的供给量那都是瞎胡说！像一般产品，它的供给曲线基本是平的，它可以无限量供应，当然也不是绝对的。房地产跟别的不一样，因为房子是特定的，经济学里讲供求曲线是指特定条件、特定时间。对于房地产来说，特定条件、特定时间下就这么一块地，价格完全是由需求决定的，它的供给曲线是一条竖线，不像房地产商所说的，是供给赶不上需求才抬高了房价，它就没有供给。像上海的房子，黄浦江边就有那么多的公司、那么多的需求，它价格就那么高，有多少房子都是这个价，跟需求有关系，与房子没有关系。所以，现在因为房价涨得太高了，没那么多需求，黄浦江边的房子卖不出去了，空置率在20%多。
现在最可恨的就是空置率，本来房子卖不出去，可他们还在那里死扛着不降价，还天天在吵嚷着供不应求，有那么多房卖不出去还喊什么供不应求？这些房产商们就是把这些房存着，等着需求上升。他们天天炒作，制造需求，这就不是级差地租的问题了。房地产有几个规律，一个是级差地租的规律，一个是炒作的规律，一个是需求的规律，这其中就是级差地租对房地产商有利。像他们那么高的空置率，需求对他们来说就很没有利，20%的空置率说明根本就没有那么高的需求，他们还天天喊着需求过多，纯属是骗人！至于炒作，上面说过了，那就更是骗人。
四、关于贷款买房问题
贷款买房在现代经济当中应该是合理的。但是，如果是为了投机，贷款买来房子是为了卖，那就很危险了。在头两年，上海就有这样的事，一些人贷款买房然后再把房租出去，房租比月供还高，按道理说这种便宜应该是没有的，可是为什么会出现这样的情况呢？这其中可能会有三种原因，一个是因为房价太低，一个是因为这个地方可出租的房子太少，一个是利率过低。第一种原因是不大可能的，现在房地产商们都在玩命卖高价，不存房价太低的问题；第二种倒是有可能，但是这个供给也是可以大量供给的，过一段时间大家都看明白了，拿来出租的房子也就多了，房租自然就回落了；倒是第三种可能是确实存在的，我们国家利率太低，这是不正常的。今年（2005年）国家已经把利率抬高了，上海贷款买房投资的一下就少了很多。
至于说贷款买房不用来出租而是直接为了卖的，那风险就更大了。按正常地说是根本不合理的，完全是炒作行为。所以，今年上海的房价降下来了，就是这帮贷款买房投资的人纷纷退房，甚至是“割肉”也不敢再买了，因为这是极其危险的，泡沫说崩就崩了，没有任何需求合理性。而如果贷款买房是为了住，那倒是可以的。但是这里有一个关键问题，贷款买房的量力而行，对于一般的家庭来说，房子的消费应该占可支配收入的13.在经济均衡的国家，买房和租房所承担的月供或房租总体算下来是一样的，只占支配收入的13，这不是谁规定的，而是统计数字的结果。但是像我们现在这样，好多人都是欠债贷款，月收入2500元而月供3000元，还亏了500元，我真不知道这些人怎么过。
贷款买房是个人行为，账是要自己还的，不能让别人替你还。像中国现在这样，把父母、亲戚、朋友的钱都借来买房还贷是极其不合理的。如果再考虑到教育投资，供一个大学生要50%的可支配收入，这样家庭收支就难以维持下去。我们在这里对不同收入的家庭做分户型讨论，但是对于整个国家经济来说，往往不取决于平均线的崩溃，而取决于较低收入的10%的家庭，如果这10%崩溃了，整个国家的金融也就崩溃了。
现在年轻人的思维中存在预期收入过高的现象，他们想着现在我一个月拿2000元，10年后我一个月能拿4000元，这样就能还贷款了。但是，谁能保证10年之中没有变化？按目前我国的发展现状来看，未来10年内维持每年8%的增长是有可能的，排除人口增长，人均收入每年增长7%也是有可能的，这样的话10年就要翻一番。但是这里有两个问题：一、你怎么知道平均翻一番就落在你的头上？有10%的贷款买房的人收入增长达不到平均水平怎么办？二、谁能保证10年内没有任何重大的事情发生？像东南亚经济危机，那就是发展地好好的突然之间就爆发了，你怎么知道10年之间没有战争？没有大瘟疫？任何天灾人祸都可能导致经济发展的下降，到时候怎么办？以亚洲金融危机为例，危机到来之后大批白领下岗，下岗就没钱了，他就还不起贷款，银行一开始是收回房子，而银行也得变现啊，就得卖房子，房子这时候没人买了，房地产大幅降价，泡沫就崩溃了。这就是预期收入没有实现的结果。日本也有这种情况，当时东京的房价一个星期跌了一半还多。这要是在我国，因为我国有特殊性，我国的贷款买房的人大多是拿将近50%的可支配收入还贷款，所以更加脆弱，一旦经济有波动，那风险就太大了。
目前还有一部分买房者不是出于投资而是出于保值。中国的老百姓对于未来的警惕是很高的，再加上社会保障体系的不完整，一部分老百姓买房等于是在买保险，这是可以理解的。房子这种商品即使贬值也不会变得一文不值，至少不会跌破建房成本。如果说花100万买套房子，当社会发生动荡，房产大面积降价时，虽然它不会保证你这100万一点儿不受损失，但至少能剩个十多万，在危难的时候这仅剩的十几万无论是现金还是房租都能帮助老百姓渡过一定的难关。如果把钱存在银行，当经济崩溃时，尤其像俄罗斯发生的经济崩溃，那真是血本无归，变成一堆废纸。所以说，按照中国的传统，老百姓防灾能力很弱，但防灾意识极强，这种购房方式是出于一定的合理需求，即使房子再跌，需求也会按期实现。所以这是理性的，不存在泡沫。但是，如果100万买的房想保住100万的价值这是不可能的，危机到来的时候，房价房租都会下跌，大幅度下降，如果以这种心理买房保值，就是不合理的。
五、关于房地产存在的一些其他问题
在市场经济国家，政府没有分配房子的责任，只能买房或租房。而对于低收入人群来说，是应该提供廉租房的。目前中国在廉租房方面存在两点问题：第一，政府考虑得过少，开发商由于利润过低也不予考虑；第二，适合廉租的房子太少，要么就是百十平米的中高档住房，要么就是类似于“城中村”式的低矮平房，比如像浙江村、江苏村一带的平房其实就是廉租房，但是由于居住条件太差，根本就没有低收入的城镇人口愿意租，根本就不像过日子住的房，好房子他们又租不起，所以政府和开发商应该多盖一些适合廉租的小户型住宅楼。
在福利国家，尤其是欧洲，除了买房以外政府是提供廉租房的，而且比例比较大，要不然就是政府为低收入人群提供租房补贴。我国目前住房私有率太高，在经济发达国家这都是不可想象的，甚至超过了美国。所以，政府在对待低收入人群时应该加大福利。在许多所谓的市场经济国家，住房也不是搞纯商品的，比如说新加坡，国家专门成立了住房委员会，它负责给新加坡的低收入人群盖房，本身不盈利，他的任务就是建造廉租房，当然，廉租房要比普通的商品房条件差些，国家每年拿出补贴贴给住房委员会。带补贴的商品就不是真正的商品，而有这样大量补贴存在的市场经济也不是纯粹的市场经济，计划经济是纯粹的分房，市场经济是纯粹的买房。中国要搞也不能搞纯粹的市场经济，因为中国的低收入人群太大，政府应该划一条线，线以下的实行廉租房或者福利分配，线以上的实行市场经济。这是十分好操作的，像北京有户口统计，按户口划就可以了，全国各个城市也能这样做。像我们在国外学习时，也想住当地的廉租房，甚至是难民营，那里的住房条件比我们住的还要好，可是，我们既不是公民也不是难民，根本得不到政府补贴或分配。
在目前比较可行的一种办法是国家打压房地产利润，控制在合理范围内，提高房地产税收，逼迫其尽早卖房、降低房价。政府可以对房地产商收取以下几种税：
1.闲置土地税，对于已购买的土地不进行开发的，国家要进行惩罚性的征税，超过一定年限的要收回；
2.收完成建筑税，是指只要房子一盖好就收一笔税，不管卖出与否；
3.闲置住房税，是指从建筑完成之后一年内没有卖出去的，从第二年开始按每年征收累进空置房产税，空置一年的收20%，空置两年的收50%，空置3年的收100%，这样，逼着房地产商尽快把房子卖掉，从而降低房价。政府也可以对空置3年以上的住房实行成本赎买，其实这样对于开发商来讲也是有钱可赚的。
目前，可恶就可恶在房地产有大量空置，房地产商却扛着不降价，从而使得地价也随着不断上涨。银行在有土地抵押的情况下还是敢于给房地产商贷款，致使他们能不断地扛下去，形成恶性循环直至崩溃。
对于自建房，我认为存在两个问题：一个是技术问题，比如说“城中村”的改造，需要大量的组织、规划、设计工作；第二，自建房要避免一家一户各自为政，谁也不愿出让利益，从而无法进行合理规划的问题。我们这里不讲意识形态，而对于自建房来说应该回到公有制合作化的道路上来，至少是集体所有，建立股份公司，集体开发、集体经营、民主管理、民主监督，这样，大家的积极性会很高的，为了共同的利益，开会、报账、选代表、年底算账分红等，大家都会积极参与、认真监督，房产收入的账是最好算的。如果法律不允许这样做，我们就重新立法，关键问题是集体建房的利益不能被少数干部所有。
目前，中国的城市应该建立集体建房委员会，房地产商充其量只能是被雇佣的经理，盈利的大头应该归老百姓，而不能归房地产商。我作为一个经济学家认识到这一点现在是有些晚了，大多数利益已经落入少数人手中，更可怕的是，这些房地产商本身又负债极高，大约在80%左右，大家要知道在商场上亏损20%相当容易，一旦房地产出现亏损，就意味着负资产，说白了，就是银行的钱花亏空了。在目前，房地产价格虚高不下的情况下，银行又无法靠收回土地弥补资金亏空，造成资金链断裂，这将给整个金融界和国家经济造成重大损失。
