房子可以像股票，由庄家做东，按照庄家的意愿，说涨就涨、说跌就跌，其中的奥妙掌握在庄家手中；房子也可以像是古董，它可以像古董一样的货卖时价；房子也很像是明星的包装，只要花大价钱将其包装起来进行炒作，那简直就可以吆喝多少钱就能卖到多少钱。总而言之，房子也是需要种种炒作来驾驭自己的身价的。
经济学家易宪容先生认为，房地产炒作首先是从房地产的开发开始的。开发商为了完成一个项目，先通过拉高利贷、私募完成前期自有资金筹资之后，1亿元的项目就可能包装成1.5亿元甚至更高的项目，然后从银行套取1.5亿元以上的贷款。银行贷款一到手，开发商就会用银行低廉的贷款迅速偿还前期融资中的高利贷，然后在项目操作中以流动资金贷款替代房地产开发贷款，或者挪用工程款、购房者前期付款等房地产项目运作。而这种银行资金的大挪移，不在乎政府的宏观调控，并成了房地产炒作最主要的源头。
房子的炒作一般来自两个方面：一个是卖方的自我炒作，一个就是买方的炒作。
第一，卖方的自我炒作。
卖方的自我炒作是指房产商为了将房子卖得更好、赚取更多利润而采取的虚假性宣传和暗箱操作等，它是一种蛊惑消费者和获取暴利的欺骗性投机行为。这种炒作大致可以分为三类：预期性概念炒作、虚假购买炒作和舆论性炒作。
1.预期性概念炒作
预期性概念炒作是一些房产商利用“虚拟成本”、“虚假需求”、“预期价值”、“设计概念”等推测与假说来为其高房价的合理性进行鼓吹。他们惯用的说辞是“黄金地段”、“国外理念”、“绿色家园”、“环保装修”、“教育地产”等。
借用这些概念，本来是质量低下、位置较偏、远离市区的楼盘，就可以摇身一变而成为品质和地段都是一流的精品。再加上在房产商极力渲染企业品牌效应和预期中的各种设施将带来诸多便利的条件下，房价随之被炒到畸高。通过炒作概念不断放大价格信号，最终的销售价格大大偏离真实成本，而这正是开发商获取暴利的玄机。
大多数开发商无一例外地都在叫卖着“预期中的利好消息”。诸如某某大桥、轻轨、铁路、高速公路等的修建计划，而这些计划的实施将成为房屋在未来获得升值的依仗。有了这些预期的升值潜力的铺垫，开发商们就可以随意标出高价兜售自己的房子了。据某市公评工程造价咨询有限公司注册造价工程师说，该市一个较大的楼盘不在市中心，但销售均价接近6000元平方米，比其他楼盘高很多，主要理由是“环境和预期价值”。如开发商宣称的“前山河沿岸一带的景观设计很到位，预期中的一座大桥修建以后交通将十分便利”等。实际上，它的成本估计不超过3500元/平方米。拥有国家注册城市规划师资格的某国际建筑设计有限公司总经理认为，楼盘的售价高与“设计概念”的炒作有直接关系。这些设计概念包括方案设计、环境绿化等，有了这些概念，房价自然就不会便宜，而房价上去了，巨大的利润也就自然地流入了开发商的腰包。
据《2005年中国房地产发展报告》预测，概念性炒作将逐渐失去效力，品牌、质量竞争将成为竞争的主要表现。近几年房地产市场概念性炒作一浪高过一浪，形形色色的概念标新立异、层出不穷，表现出浓厚的浮躁色彩，顺应了高收入购房者不仅重视房屋品质和舒适程度、而且追求文化品位和时尚的需求。随着高收入阶层的需求逐步得到满足，市场重心由高收入者向中低收入者转移，购房者对于商品房的重视也将回归到它原有的本质，即适于安身居住、功能配套、设施齐全、高性价比。以概念吸引购房者的策略，将逐渐失去光彩，品牌竞争将回归理性，并被日渐增多的开发商接受为主要竞争手段。2004年北京兴起的新产品主义理念集中反映了这种变化迹象，它把京城楼市由注重概念的塑造转移到对产品品质的关注，尤其是从户型、规划、配套、园林、外立面、可持续发展等多个方面重新认识和定位楼市产品的竞争力众多房地产开发企业或者主动、或者被动地受到新产品主义理念的影响，并越来越多地在产品开发、营销战略、后续服务等方面做出相应改进。
2.虚假购买炒作
虚假购买炒作有两种方式：一种是花钱雇人表演疯狂购买的假戏，造成火爆的抢购场面；一种就是假按揭。这种炒作除了可以将房价炒高之外，还可以达到两种效果：一是误导消费者购买，一是骗取银行贷款，从中获取暴利。
据某报揭露，某市一楼盘的销售空前火暴，售楼处门前连续几天排长队，几乎媲美于消失多年的排队买冬储大白菜的景象，场面极其壮观。而所谓的买房者都是开发商以50元一天雇来的，据说这样做的效果比做广告的影响要大得多，而且花钱也少，是一种既经济又实惠的好办法。
这种既经济又实惠的好办法的目的还是在于欺骗消费者购买和借机抬高房价，相对于假按揭来说，还算是一种“商业行为”。而假按揭的最终目的就是骗取银行的贷款。“假按揭”是指不以真实的购买住房为目的，开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款的行为，有的开发商在通过虚拟购房人取得银行贷款后，待将房屋卖给真实的购房人取得资金后才偿还银行贷款，而有的开发商因无法将房屋卖出则干脆携款潜逃。
在房地产界，搞假按揭，造假合同，早已经是公开的秘密。据一位业内人士透露，假按揭的典型操作手法是，搜集员工的身份证或一些不知情人的身份证，签订虚假售房合同，然后和真合同混在一起从银行获得按揭贷款。
河南郑州房管局一位负责人曾经非常坦率地承认，在许多按揭贷款中存在着假按揭，其目的就是套取银行贷款。这证明，中国房地产贷款中的确存在着系统性欺诈的情况。这一点，中国银行北京分行的“森豪公寓骗贷案”表现得尤其充分，这个在2004年4月披露的诈骗案件中，森豪公寓开发商利用员工名义虚构买卖合同，提供虚假收入证明，套取银行贷款6.4亿元。
通过梳理房地产公司的资金流向我们不难发现，楼盘销售实际上在假按揭阶段就已完成。先期的抵押贷款可以让开发商的资金退出来，而按揭贷款则让他们提前获得利润，后期销售不过是把银行的贷款填平而已。买方和卖方的关系在这个过程中悄悄地发生了转移，而建筑成本和楼盘风险实际上由银行承担，这就是房地产商津津乐道的“空手套白狼”，这也就不难解释诸多房地产老板为什么能够携款潜逃了。
“假按揭”严重地破坏了金融秩序，涉嫌贷款诈骗罪。根据《中华人民共和国刑法》第一百九十三条的规定：贷款诈骗罪是指以非法占有为目的，行为人采用虚构贷款理由、虚假证明文件等手段，骗取银行或者其他金融机构的贷款数额较大，占为己有的行为。
以下是近年来的几起关于“假按揭”的地产惊天大案。
（1）广州建行10亿诈骗按揭案。陆丰商人陈永隆先是借用10多人的名义，以按揭贷款的方式向某房地产开发商购买了房产，并为这10多人虚构了职位、收入证明，并非法出具了购房首期款存款凭证，随后据此向银行申请住房按揭贷款，而银行因为内外勾结的原因，如数放款。
（2）世纪绿洲10亿美。黑龙江世纪绿洲房地产开发有限公司与东北高速共同发起成立了黑龙江东高投资开发有限公司，双方出资比例分别为10%和90%。轻而易举地卷走10亿元，高山和李东哲制造了中国金融史上又一件惊天大案。据悉，此案已涉及东北高速在哈尔滨河松街支行的两个账户中共计存款余额2.9337亿元；东北高速子公司——黑龙江东高投资开发有限公司存于该行的530万元资金；黑龙江辰能哈工大高科技风险投资有限公司所存的3亿余元资金；黑龙江社保局1.8亿元资金；同时，东高投资存在大庆市农业银行的履约保证金2427.98万元亦被悉数卷走。而中国银行发言人王兆文指出，现在数额依然无法确定，估计有更多资金被卷走。
（3）“天海大厦”房地产项目44亿。石雪系原海南华银国际信托投资公司（下称“海南华银”）负责人、大连证券董事长，2002年9月因涉嫌金融凭证诈骗被捕；2004年5月24日被海口市人民检察院提起公诉，指控罪名多达6项，涉案金额高达44亿元。
（4）中行6亿案件。2002年9月，中行北京分行在对零售按揭贷款进行内部稽核时，发现“森豪公寓”开发商——北京华运达房地产开发有限公司以员工名义，虚构房屋买卖合同、提供虚假收入证明套取按揭贷款及重复按揭贷款，并将按揭得到的资金移至外地，致使该项目的工程被停工，形成烂尾楼工程。
（5）康明（郑州）置业有限公司共套取银行按揭贷款近2亿元。郑州出现怪事：完全子虚乌有的130多套房屋竟然通过了层层审查，从银行骗出数千万元巨额贷款！加上通过重复抵押、一房多卖等欺诈手段骗取的资金，开发商康明（郑州）置业有限公司共套取银行按揭贷款近2亿元。
（6）的祖杨10亿房产非法集资案震动广东。20世纪90年代初，香港商人的祖杨涉足广州楼市，他与广州许多房地产公司合作开发地产项目，但许多项目都没有竣工，而是成为“烂尾楼”或“烂尾地”。之后，的祖杨移师东莞，1995年后，在东莞进行非法集资，数额高达10余亿元人民币！约在1999年前后，的祖杨被东莞市中级法院判处有期徒刑8年，判决中还并处追缴其所有赃款，返还给受害人。
（7）湖南公积金1.2亿美。五千多万元公积金被李树彪挪作他用，当成了赌资。但这还远远不是全部，检察机关发现，李树彪的涉案金额高达1.2亿，除了上述的五千多万元公积金外，李树彪还用公积金做抵押，套取银行贷款将近7千万元。
（8）全国诈骗状元上海姚康达。中国工商银行上海外高桥保税区支行向“姚康达”一人发放个人住房贷款7141万元人民币，资金被用于购买128套住房，炒作房地产。在“姚康达”手里，从银行里取得别人的钱买房投机。128套住房，买进卖出一转手，几百万、几千万就落进了“姚康达”的口袋。而工行外高桥保税区支行成了“姚康达”的钱袋子。上海房价在前些时候的急剧上涨，上海房地产泡沫地堆起，“姚康达”功不可没。许多市民急需买房而买不起房，外地人高价买下“姚康达”囤积的高价房。银行有钱却不能大肆炒房，“姚康达”没钱却能大肆炒房。这其中，除了贷款这层契约关系之外，有没有“姚康达”与银行个别人员的分成？外高桥保税区支行投入7141万元人民币，产出多少？有关人员有没有从中捞得好处？
通过假按揭，房地产商不但可以直接获得银行贷款，还能造成销售火暴的假象，而销售火暴了，房价自然就会上涨。这就又可以解释为什么一个个传说中卖得很好的楼盘到了夜晚却总是黑压压一片了。
3.舆论性炒作
舆论性炒作最突出的就是房价上涨论和土地稀缺论。
几乎是每一位房产商都在唱着房价将不断上涨的高调，而房价也确实是每年都在或多或少地上涨着。2004年末，一位极具代表性的经济学家在南京大胆放言：“保守地说，今后10年，中国的大城市，无论是上海、北京还是南京，房价要涨3倍；大胆地说，10年后房价要涨5倍以上……房价不仅要涨，而且还要猛涨！”不知道这位经济学家是出于什么目的来做出这种预测的，但房地产商们高唱上涨论却是有一定理由的。
第一，房价不断地上涨有利于销售。由于房价的不可预测性，每一位消费者都会有一种买涨不买跌的消费心理。看着逐渐在递涨的房价，会使消费者的心理产生紧张的恐惧感，总是害怕现在如果再不买，那以后不知还要涨到什么程度；而如果房价下跌，消费者的购买心理就会相对放松，心理一放松，就会产生一等再等的观望现象——现在已经开始跌了，再等等还得跌、再等等还能跌。
第二，房价不断上涨，房地产商们可以通过假按揭从银行骗取更多的贷款，从而获得更多、更大的利益。然而无论是房地产商还是经济学家，用以支持他们鼓吹房价上涨论的依据就是所谓的土地稀缺论。
目前房地产商们的主流观点是“房价快速上涨就在于土地是不可再生的，建筑住宅的土地是稀缺的”。而只要是经济资源，就一定是稀缺的，这是不需要讨论的问题。但资源稀缺程度一高，人类总是会寻找出替代的产品出来，城市住宅建设的土地也是如此。不要说与日本与香港比，就是欧洲，也没有看到哪一个国家会因为土地而不能解决民众住房问题。人类早就找到许多替代土地稀缺的办法，如向高层建筑延伸及发展城市公共交通。可以说，如果有巴黎、纽约那样的城市交通轨道，中国许多城市根本就不存在土地稀缺的问题，关键在于把城市基础设置等公共设施建设好。
房地产开发商天天在叫喊说中国土地是稀缺的，城市土地十分紧张，但是他们造房子时，则是把房子越造越大。本来是为了保障低收入民众有能力购买的经济适用房，他们则造成了一百五十多平方米，甚至于二百多平方米、不经济也不适用的大房子。所以，高房价绝不是为了解决土地稀缺问题，而利用土地稀缺论来制造房价高企从而获得利润才是房地产商们的真正目的。
第二，买方的炒作。
除了房地产商的自我炒作使得房价不断高涨之外，买方的投机性炒作也是房价高企的极其重要的原因之一。这里所谓的买方指的是通过买卖房屋而从中获利的炒房者，而这些炒房者又被分为境内炒房团、境外炒房团、炒房庄家、炒房散户等。
假设以每平方米5000元买下一套一手住房，一年内房价上涨10%，达到每平方米5500元则出手，一套100平方米的住房净赚10%，即5万元，这笔投资确实不错。由于这种投资确实不错，导致了越来越多的炒房团如雨后春笋般纷至沓来。
那么，炒房者究竟是用什么方式来进行炒作的呢？
在这些炒房人当中，先是个人散户炒作，如2004年国家审计署对上海一银行分支机构抽样审计，就审计出有一人贷款7800万元，购买商品房128套。而这只是抽样审计，最近上海的“天赐公寓”一共只有114套房子，而一个姓李的人买了49套，总价超过1亿元人民币，其购房款是哪里来的呢？
目前，这种以散户方式的炒房者已经形成以亲戚朋友为纽带的大大小小的炒房团。当散户炒房成功后，一个个炒房团开始出现了。这些炒房团先在各地市场搜寻可炒作的楼盘，然后把一个团分成A、B两组炒作C、D楼盘（也可以分成更多的组，看资金实力而论）。假定每一楼盘总共有住房400套，那么炒房团就会与房地产开发商合谋让他们各自购买300套。假定每套住房的价格100万元，八成20年按揭，那么A、B组首期付款各为6000万元，一组个人银行贷款各2.4亿元。当房子一到手后，炒房团的A、B开始提高价格卖房子，如果有他人接手，就卖给他人（但这样的情况不多）。如果没有他人接手，就把各自房价逐渐地提高卖给A、B对方。一般来说，这样的对冲，平均房价都会提高到250%以上。如果平均房价上升150%（实际上可能比这更高），即每套房价上升到250万元，首期付款双方对冲，不收也不付，然后到银行做八成20年按揭，一组个人银行贷款6亿元，归还上一次贷款2.4亿元，可以多获得贷款3.6亿元，即使扣除交易中的费用也可以多获至少3亿元的贷款。
那么，炒房团将如何将这些多获得的贷款转化成自己的利润呢？也就是说，如何将贷款，变成现金存入自己账户，又不会受到法律的制裁呢？
于是，事情到此并没有结束，如果炒房团觉得房价还有上升的机会，就会开始第二轮炒作对冲，于是房价就这样疯狂飙升了。如果觉得有问题或有风险，炒房团就得考虑如何脱手。也就是说，当炒房团A、B两组把房价炒高之后，如果有外来者接手，当然放盘卖出。而当没有外来者接手时，炒房团就会找到一些农民或城市里没有财产的人，把房价再次上升后让他们来接最后一棒。炒房团先会从民工中或乡下找一些农民，告诉这些人，要送房子给他们住，然后用少许的钱给他们开一家公司，这样就可以开出个人收入假证明（也可以通过其他方式来开出假收入证明），再把房价提高后向银行贷款。当银行贷款把高价房接下来，先是还了以前的贷款，然后就把刚成立的公司撤销。这样，炒房团大获其利全身而退了，3亿元的贷款成功转化成自己的利润。一旦高价房转到了乡下的农民手中，银行要收回这笔贷款就难于上青天了，除非房价一直上涨而不掉下来。这就是房价如何炒作上去的最基本的手法，这种炒作手法被称为“转按揭”。
在国内诸多的炒房团中，声势最浩大、资金最雄厚的当数温州炒房团了。从2000年开始，温州人逐渐在上海、杭州、苏州、厦门、北京、宁波、金华等地置业，炒透本地楼市后，温州人开始大规模向外扩张，这就有了“温州炒房团”。据统计，在温州以外的地区大约有160万温州人，在这些人中购置多处房产的相当普遍，保守估计在5万人以上。按照1人1套50万元计，共为250亿元。国外的温州人在国内投资房产的资金也不下几十亿。
从1999年开始，杭州房价一路暴涨，温州炒房团最早介入杭州房地产市场是在2001年夏季。当时杭州的房价在每平米4000元左右，温商的大举注入只有几月，就使每平米房价上扬了1000元到2000元不等，直到现在还维持在7000元/平方米的高位。在杭州，购房者中20%是温州人，炒房团撤出后，中心区房价高达每平方米8000元，以至于当地政府对炒二手房者恢复征收20%的个税，对购买高档住宅的实行3%的高税率，以抑制房市虚高。
2001年，炒房团杀入上海，当年上海普通住宅、公寓以及别墅的季度销售面积平均增长率就高达15.2%、16.7%、22%，热点地区的楼盘价格急剧走高。目前，上海商品房价格已超过了北京。在上海，炒房高峰时每年有数十亿资金从温州进入。2003年11月23日，温州人包了3架飞机集体飞到深圳，目标是新龙岗商业中心二期楼盘。当天，600多套商铺被抢购一空，有上百套落入温州购房军团手里。其后在12月12日～14日为期三天的深圳房展推介会上，温州炒房军团扔下1.3亿元，成为深圳四百多套住宅或商铺的业主。
继杭州、上海之后，温州炒房团开始了在全国范围内的大举进攻。他们有的向西溯长江而上，攻克苏锡常、南京、武汉、重庆、成都直至新疆伊犁；有的南下海滨城市如厦门、广州、海口、三亚，甚至越南；有的向北跨越长江，转战青岛、济南、北京、哈尔滨、大连、沈阳等地。温州炒房团的足迹开始遍布全国的省会与中心城市、二级城市，甚至县级城市。这些城市房价最低的如安徽黄山、江西九江等地，为1000～2500元/平方米，最高的如上海、杭州等地，超过5000元/平方米。温州炒房团所到之处，往往大批量采购，甚至整栋成片购买。统计显示，目前温州至少有10万人在参与全国范围内的投资性购房，用于购房的资金量在1000亿元以上。
而目前这种对于房地产的炒作不仅让境内炒房散户及炒房团运用得炉火纯青，并且所谓的外来资金也看到其中妙处，纷纷效仿。据人民银行《2004中国房地产金融报告》报道，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。一是直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业，2004年全国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%，占开发资金来源的1.3%。二是间接投资，购买房地产开发企业的债券或外资房地产中介公司以包销的方式批量买入楼盘，再进行商业性销售。三是外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款。四是非居民外汇流入，结汇购买房产。
报告引用了人民银行金融市场司的调查结果称，上海境外资金占全部购房资金的比例从2003年1季度的8.3%上升到2004年4季度的23.2%。据人民银行上海分行统计，2004年1～11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元，较2003年增长13.5%，其中用于房地产开发的约150亿元，占全年房地产开发总额的12.8%；用于购房的外资约70亿元。境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房，2005年前两个月，境外资金购买上海单价1.1万元/平方米以上新建商品住房的面积和金额同比增长47.6%和73%，购买单价1.1万元/平方米以上二手房面积、金额同比增长2.。8倍和3.1倍。
另据国家外汇管理局发现，去年出现大量海外个人到中国境内购买房地产的情形，其中一些明显超出了购房自用的范畴。在有的沿海城市，海外个人购房一人多达几十套甚至上百套，明显带有投机性质。据了解，目前在上海，不少境外投机者正大规模抛售手中的物业。一位专门帮助境外投资者购房的中介人士介绍，近期已经有一个握有上百套上海高档房的海外华人炒房团准备将手中部分房产抛售。
著名经济学家郎咸平认为，我们今天房地产的局面，是一个事关全球经济发展的国际炒家的局面。郎先生在谈到上海房地产炒作时讲：“国际资金，比如香港来的资金大举购买淮海路和南京西路这些内环区的所有高价楼盘。怎么买？我发现操作手法跟2003年国际游资炒作H股是一样的。什么原则呢？首先大批量的购买，在买入累积到一定数量以后，炒家一起进入，然后在最后要出手的三个月至半年左右时间，大幅度上扬，然后高位套现，卖给傻瓜。当时对H股炒作，我讲这个话的时候没有数据，因为香港联交所规定，机构投资人持股量10%以上才需要汇报，所以当发现没有机构投资的时候，到了2003年4月1日，联交所突然宣布5%以上也要宣布，当月塌陷。大部分持股都在5%～10%之间，有几家公司持有9.9%不想披露。这种现象当时炒作H股本，国外一起来炒作，不像我们自己的庄家是互相厮杀的。国外同时进来，一起囊括，一起炒作，第一阶段炒这几家，互相揭盘，我先购买，然后你也进来，然后一起退出，第四个人进来往最高价格拉升，然后四个人一起退出。炒H股的时候，第一家先进来，然后第二家再进来，第三家再进来，怎么套现，第四家进来到高位，前面三家一起套现，下一次换一家，你这次牺牲一点，下一次你第一个炒，我们互相配合。”
“这是H股炒作，房地产的炒作我发现情况很类似，怎么回事？就是2003年和2004年的时候，一起进来的，由于地方非常小，少量资金给拉抬楼价，到最后我判定是在今年年初或者去年年底，开始由最后几家进来，当时的房价，从去年2004年的6月份到今年6月份房价在当地楼盘占了一倍以上，可以从1.5万到2万，甚至到3万以上，短短的几个月，一起出货，高位套现，卖给老百姓。造成泡沫，大赚一笔而走，最后打击了上海老百姓。”
郎咸平最后总结道，我们今天再看房地产市场，不能单纯看成房地产前途如何，是否有前途，房价是否会升，政府调升汇率有什么影响，这些都是细枝末节的事情。今天影响到各位的是我们这一切，是一个与国际接轨的金融体系，而这个金融体系所产生出来的是股市、是汇市、是利率、是银行、是房地产业，是环环相扣的互联体。今天谈房地产不能简单谈房地产。目前最大的问题，是对于国际金融游戏规则不理解，所以才纵容国际炒家进来。
土地的炒作导致了地皮价格的升高，开发商们组成利益集团在高价格的土地上进行垄断性开发，通过价格合谋后形成高利润率，然后再用各种方法对其销售的房子进行虚假性的宣传与购买，制造虚假的需求，使得房价不断高涨，最后再经过境内外炒房团的反复翻炒，房价的高企就是这样形成的。
据《2005年中国房地产发展报告》报道，2004年全国商品房的售价还在继续攀升，而导致商品房价格上涨的主要原因有七条：
（1）土地价格上涨。国家发展和改革委员会、国家统计局发布的调查报告显示，2004年第一季度35个大中城市有7个城市土地交易价格涨幅超过10个百分点，有9个城市房价涨幅超过10个百分点。其中上海、沈阳、杭州、宁波、天津5个城市地价与房价双双上涨。第二季度，全国有8个城市土地交易价格同比涨幅超过10%，有6个城市房屋销售价格同比涨幅超过10个百分点。可见，地价上涨是当前房价上涨中的重要因素。
（2）建筑材料价格上涨。
（3）新建住宅品质（建筑材料品质、户型及配套设施、小区环境的优化等）提升导致的房价上涨。
（4）房地产市场供求结构变动，中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，导致商品房平均价格上扬和房地产市场的结构性矛盾。这种结构性失衡的原因，一是政府对经济适用房投资的减少。2004年全国经济适用住房投资同比增长为-2.5%，占住宅开发投资的比例由2003年的6.13%下降到4.61%。二是市场的内在决定力量：在较高收入者的需求未基本满足之前，市场供给的重点不太可能是档次较低、盈利较差的低价商品房。三是随着城镇居民收入水平的提高，对住房品质的要求提高，推动高品质住房比重增加，提升了平均价格。
（5）投资和投机性购房拉动。
（6）国家对房地产开发的“地根”、“银根”紧缩，特别是对“地根”的紧缩，影响消费者对房价的预期。房地产开发商利用市场信息的不对称有意炒作，经媒体放大，进一步强化了消费者的心理预期，引起更多人跟风。
（7）房地产市场中存在着特定形式的垄断，房地产的产品差异及市场空间竞争的性质决定了其垄断性较之于垄断竞争更强，造成局部地区房地产价格非正常上涨。
房地产泡沫真相
据《2005年中国房地产发展报告》报道，在1986～2004年的18年间，中国房地产年均增长率为35.9%。然而，具体分析一个行业是不是存在泡沫，仅凭这一个数据显然是不够的。尤其是房地产业，随着其规模的疯狂扩大，这个行业如今已经形成了一个庞大的利益集团对中国经济的发展产生着一定的影响。如果它存在泡沫，那么在这个巨大的泡沫破灭之后，它将给整个中国经济带来严重的负面影响。如果房地产真正产生了巨大的经济泡沫，那么必将对中国社会产生极大的危害。它不但抬高了房地产业的生产成本，使得供应商趁机要价；而且促使国内经济过热，导致房价畸高。价格扭曲并且起伏巨大；这不但加重了普通消费者的购房负担，使一大批消费者成为危险的负债群体，而且为金融机构埋下债务危机的隐患。
房地产泡沫的本质是一场掠夺，是开发商和投机者们向普通购房大众以及整个金融系统发起的一场掠夺。下面，就让我们用理性的眼光，仔细分析一下我国的房地产行业是否真的存在巨大的经济泡沫吧。
