一、全国住宅小区智能化系统示范工程
为促进住宅建设的科技进步，提高住宅功能质量，采用先进适用的高新技术推动住宅产业化进程，建设部在总结“2000 年小康型城乡住宅科技产业工程项目”工作经验的基础上，拟自2000 年起，用五年左右的时间组织实施全国住宅小区智能化系统示范工程（以下简称示范工程）。其总体目标是：在合理控制造价和执行国家建设标准的基础上，通过采用现代信息传输技术、网络技术和信息集成技术，通过精密设计、优化集成、精心建设和工程示范，提高住宅高、新技术的含量和居住环境水平，以适应21 世纪现代居住生活的需求。
示范工程的建设条件包括：第一，应有典型性与代表性。在全国范围内，选择不同规模（大、中、小城市及县城），不同建设类型（新区开发和旧区改造）、不同居住对象以及不同技术经济条件的住宅小区作为示范，使示范工程具有较广泛的代表性。每个省、自治区、直辖市报示范工程不超过3 个为宜；第二，示范工程小区的规模。大、中城市一般不小于10 万平方米为宜，小城市或县城不小于3 万平方米为宜，建设期限以不超过3 年为宜，规模较大的小区可考虑分期实施；第三，每个示范工程必须明确智能化技术示范内容及其采用的新技术项目；第四，具备综合开发能力、建设计划指标落实、用地落实、资金落实。
为使不同类型、不同居住对象、不同建设标准的住宅小区，合理配置智能化系统建设，示范工程按其功能要求、技术含量、经济合理性等因素综合考虑，划分为一星级（普及型，符号★，下同）、二星级（提高型，符号★★，下同）、三星级（超前型，符号★★★，下同）三种类型。
二、示范工程中的物业管理智能化系统
根据《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》（试行稿）的规定，新建智能化小区必须建设物业管理智能化系统。小区物业管理智能化系统是以信息传输渠道（可采用电话线、有线电视网、高速宽带数据网、宽带光纤用户接入网、现场总线RS485 总线等）为物理集成平台的多功能管理与监控的综合性系统，并与CA T V、公共交换网互联网等联网使用。小区物业管理智能化系统的总体结构框图：
从结构上看，小区物业管理智能化系统由防范子系统、信息管理子系统和信息网络子系统组成，系统功能框图：
（一）安全防范系统
1.出入口管理及周界防越报警系统。建立封闭式的小区，加强出入口管理，防范区外闲杂人员进入，同时防范非法翻越围墙或栅栏。示范工程应建立周界防越报警系统，在小区内安装探测器。当发生非法翻越时，探测器可立即将警情传送到智能化管理中心，中心将在电子地图上显示出翻越区域，以利于及时准确地处理。其功能要求如下：（1）周界需全面设防，无盲区和死角；（2）探测器抗不良天气环境干扰能力强；（3）防区划分适于报警时准确定位；（4）报警中心具备语音/警笛/警灯提示；（5）中心通过显示屏或电子地图识别报警区域；（6）翻越区域现场报警，同时发出语音/境地/警灯、警告；（7）报警中心可控制前端设备状态的恢复；（8）夜间与周界探照灯联动，报警时，警情发生区域的探照灯自动开启；（9）与闭路电视监控系统联动、报警时，警情发生区域的图像自动在监控中心器中弹出；（10）进行报警中心报警状态、报警时间记录。
2.闭路电视监控系统。闭路电视监控系统是在小区主要通道、重要公建及周界设置前端摄像机，将图像传送到管理中心。中心对整个小区进行实时监控和记录，以便充分了解小区的动态。功能要求如下：（1）对小区主要出入口、主干道、周界围墙或栅栏、停车场出入口及其他重要区域进行监视；（2）中心监视系统应采用多媒体视像显示技术，由计算机控制、管理及进行图像记录；（3）报警信号与摄像机连锁控制，录像机与摄像机连锁控制；（4）系统可与周界防越报警系统联动进行图像跟踪及记录，当监控中心接到报警时，监控中心图像视屏上立即弹出与报警相关的摄像机图像信号；（5）视频失落及设备故障报警；（6）图像自动/手动切换、云台及镜头的遥控；（7）报警类别、时间，确认时间及相关信息的显示、存储、查询及打印。
3.对讲防盗门系统。对讲系统是在各单元入口安装防盗门和对讲装置，以实现访客与住户对讲/可视对讲。住户可遥控开启防盗门，有效的防止非法人员进入住宅楼内。功能要求如下：（1）可实现住户、访客语音（或语音图像）传输；（2）通过室内分机可遥控开启防盗门电控锁；（3）门口主机可利用密码、钥匙或感应卡开启防盗门锁；（4）高层住宅在火灾报警情况下可自动开启楼梯门锁；（5）高层住宅具有群呼功能，一旦灾情发生，可向所有住户发出报警信号。
4.住户报警系统。通过在住宅内门窗及室内其他部位安装各种探测器进行昼夜监控。当监测到警情时通过住宅内的报警主机传输到智能化管理中心的报警接收计算机。接收机将准确显示警情发生的住户名称、地址和所遭受的入侵方式等，提示保安人员迅速确认警情，及时赶赴现场。同时，住户也可通过固定式紧急呼救报警系统或便携式报警装置，在住宅内发生抢劫案件和病人突发疾病时，向智能化管理中心呼救报警，中心可根据情况迅速出警。功能要求如下：（1）报警接收管理中心部分。可实现监视和记录入网用户向中心发送的各种事件以及同步地图显示，即在防范地区地图上实时显示发生事件的用户区域位置的功能。（2）处警功能：记录报警发生的时间、地点、探头报警原因；记录处警过程并录音；向上一级处警单位转发警情。（3）信息管理：录入、修改、打印用户信息，统计查询用户信息，建立用户医疗档案；实时维护用户的撤布防信息、测试信息；按接警、处警方法、警情性质查找统计各种警情信息。直方图统计显示各种报警及误报原因，自动计算误报率，辅助中心管理。（4）住户报警器。性能可靠、撤布防方法简单；电池欠压后自动现场语音提示或向中心报告；自动向中心发送布防/撤防报告。（5）探测器：性能可靠、防范布置合理，有效；安装隐蔽性强，不影响住宅环境；同时，可在住宅安装医疗求助按钮及紧急安全求救按钮，与报警系统相结合建立看护求助系统及紧急安全求救系统。
5.保安巡更管理系统。保安巡更管理系统是在小区各区域内及重要部位制定保安人员巡更路线，并安装巡更站点。保安巡更人员携带巡更记录机需按指定的路线和时间到达巡更地点并进行记录，将记录信息传送到智能化管理中心。管理人员可调阅打印各保安巡更人员的工作情况，加强保安人员的管理，从而实现人防和技防的结合。功能要求如下：（1）实现巡更路线的设定、修改；（2）实现巡更时间的设定、修改；（3）在小区重要部位及巡更路线上安装巡更站点；（4）中心可查阅、打印各巡更人员的到位时间及工作情况；（5）巡更违规记录提示。
（二）信息管理子系统
1.水、电、气、热等表具远程抄收计量。水、电、气、热等表具远程抄收系统是通过采集抄收各表数据传送到智能化物业管理中心，实现各户各表数据的录入、费用计算并打印收费清单，将相关数据传送到相应的职能部门，避免入户抄表扰民和认为读数误差。IC 卡计量系统是通过使用I C 卡表具，实现住户买卡后的水电气表具自动计量并能扣除卡中金额，从而达到计量和收费的目的。功能要求如下：（1）水、电、气、热等表具采用I C 卡电子计量，必须计量准确，管理可靠；（2）水、电、气、热等表具远程自动抄收的各种数据，应可随时查询、统计，打印整个小区各表读数并计费。远传抄收系统中心可实时检测系统运行情况，并进行故障报警。
2.供电设备、公共照明、电梯、供水等主要设备监控管理。对小区内给排水、变配电系统以及电梯等进行工作状态的实时监测和控制，从而实现公共设备的最优化管理并降低故障率。同时，利用传感器技术和网络通讯控制技术，根据自然光亮度和使用要求，采用智能开关方式和定时自动控制方式实现公共照明及环境灯光的自动控制。从而达到优化整个小区灯光照明，延长灯具寿命和节约能源的目的。功能要求如下：（1）给排水设备（水泵、电控阀等相关设备）运行状态显示控制、查询、故障报警；（2）蓄水池（含消防水池）、污水池的水位高低检测；（3）饮用蓄水池过滤、杀菌设备控制监视；（4）变配电设备状态显示、控制、查询、故障报警；（5）电梯运行状态显示、控制、查询、故障报警及停电时的紧急状况处理；（6）公共照明开启、关闭时间的设定；（7）公共照明控制回路的开启设定；（8）灯光场景的设定及照度的调整。
3.车辆出入/停车管理系统。通过对小区停车场出入口的控制，完成对车辆进出及收费的有效管理。功能要求如下：（1）车辆进出及存放时间的记录、查询；（2）外来车辆收费的管理；（3）区内车辆存放管理。
4.紧急广播与背景音乐。在小区广场、中心绿地、组团绿地、道路交汇等处设置音箱，音柱等放音设备，由管理中心集中控制，可在节假日、每日早晚及特定时间播放音乐，也可通过遍布于小区内的音箱播放一些公共通知、科普知识、娱乐节目等。同时，在发生紧急事件时可作为紧急广播强制切入使用。功能要求如下：（1）平时播放音乐节目，在特定分区可插入业务广播、会议广播和通知等；（2）当火灾及其他紧急事件发生时，可切换至火灾报警广播或紧急广播。
5.物业计算机管理系统。硬件部分采用计算机或计算机局域网组成。软件部分以高效、便捷的软件体系来协调小区居民、物业管理人员、物业服务人员三者的关系。对物业管理中的房产、住户、服务、公共设施、工程档案、各项费用及维修信息资料进行数据采集、传递、加工、存储、计算等操作，反映物业管理的各种运行状况。软件结构应以网络为基础，实现信息共享，方便物业管理公司和住户信息沟通。其功能为：（1）房产管理；（2）住户信息管理与查询；（3）设备管理；（4）维修管理；（5）住户投诉管理；（6）保安管理；（7）收费管理；（8）物业管理公司内部管理。
（三）信息网络子系统
该系统提供小区信息传输的通道。对不同星级的示范工程，其功能要求是不同的：
一星级要求。可采用多种布线，但要求科学合理，经济适用。
二星级要求。（1）建立通达每户的小区宽带数据接入网络，网络类型可采用以下类型或其组合：光缆同轴网（HFC）、F T Tx（X可为B、F、H，即光纤到整栋、光纤到楼层、光纤到户）、高速数字用户环路Xds1（X 可为A、V 等）或其他类型的数据网络。（2）通过上述宽带数据接入网络支持50%以上的住户以每户300 Kbps以上的下行速率同时高速接入本地骨干IP 网，具有独立的网络计费系统；小区与外界具有64 Kbps 以上的数据专线连接。（3）基于I P 协议的物业信息管理，提供许可住户访问的小区 Web 站点。
三星级要求：住宅小区开发建设和物业管理实施现代信息集成技术（HI-CI MS）的基本要求。主要有：（1）建立通达每户的小区宽带光纤用户接入网络，向住户综合提供两种以上的基本业务（普通电话、高速数据、有线电视）。网络类型可采用以下三种类型之一或其组合：光缆同轴电缆网（HFC）、FTTx、高速数字用户环路Xds1.（2）
合格的基于 MPE G-2 的交互式数字视频业务，支持数字视频广播，按次付费数字电视、电子节目指南（EPG）等高级数字视频应用。（3）住宅小区智能化系统必须符合HI-CI MS 的信息标准体系和信息交换技术。（4）实现以住宅开发建设企业为主体，达到动态联盟企业群及有关政府部门之间实现基于互联网的异地信息交换和集成，分系统中各环节与住宅产品供配网、住宅产品数据库之间实现信息的网络查询。（5）实现开发建设企业为主体，在住宅产品供配系统和住宅产品数据库的支撑下完成住宅开发建设从立项→勘察设计→施工（包括施工组织、质量控制等）→性能认定→房屋销售→物业管理等住宅开发建设全过程的信息化管理。（6）建设和连接四个系统（HI-CIMS），即计算机平台；软件支撑平台；应用分系统以及住宅产品信息支撑等等。
复习思考题：
1.什么是智能建筑与智能住宅小区？
2.智能住宅小区有哪些基本功能？
3.智能住宅小区功能等级是如何划分的？
4.为什么说智能住宅小区为物业管理提供了新的发展空间？
5.谈谈智能住宅小区物业管理的特点及对物业管理提出的新的要求？
6.谈谈职能型住宅小区物业管理的内容及组织实施？
7.谈谈全国住宅小区智能化系统示范工程的总体目标、建设条件及等级划分？
8.全国住宅小区智能化系统示范工程中的物业管理系统的子系统及其功能要求？
〔内容提要〕
大型智能商厦是建筑与高新技术统一的系统工程，它提供了最现代化的楼宇使用功能，代表着未来商厦发展的趋势。本章简要介绍了智能大厦的产生与发展状况，主要介绍了智能大厦的智能系统构成，重点阐述了大型智能商厦物业管理的内涵、要求、内容、重点以及智能建筑设备管理和智能大厦物业管理信息系统等。
