一、住宅小区物业管理资金的来源
住宅小区物业管理资金有五个来源：注册资金、物业管理基金和服务费、多种经营收入、扩股募集投资、信贷资金。
（一）注册资本
根据《公司法》和物业管理企业资质条例的规定，设立物业管理公司必须具有一定数额的货币注册资本，如上海规定最低注册资本为20 万元。注册资本除用于启动公司运行、支付必要的开办费外，其余均参与首期物业管理的资金运动。
（二）物业管理基金和服务费用
物业管理基金即维修基金，主要包括房屋维修基金、电梯和水泵大修更新基金、公共设施维修基金三部分。用于小区物业的公共部位、公用设备设施的维修与更新。物业维修基金的筹集尚未形成统一的规定，各物业区域因隶属关系、物业性质的不同而筹法各异。但不外以下四种：向开发商收取、向销售商收取、争取地方财政支持、向业主收取。开发商和销售商对其开发出售的物业负有不可推卸的维修责任期限和长期的安全责任，各地均有开发商承担的维修基金缴纳数额的规定。一般情况下，多层按住宅建筑面积综合造价的2%计提，高层按3%计提。有的开发商从开发项目的总投资中提取1%~2%作为维修基金。有的地区规定按销售价的7%计提维修基金。也有的地方规定开发商拨付的维修基金与工程质量等级相联系，优质工程提取工程总投资的1%，优良工程提取2%，良好工程3%，合格工程5%。上海市房屋土地管理局对内销商品房规定：售房者应一次性按房屋建筑面积成本价的一定比例划拨维修基金，多层为3%，高层为4%；已售公有住房多层按房价的6%，高层按房价的12%一次性划拨维修基金。向地方政府争取的是各种市政公用设备、设施的委托管理、维修费用。房屋保修期限满后的业主是房屋维修费用的最后负担者。通常，业主在购房时就一次性按房价的一定比例缴纳一笔维修基金，存入物业管理专门账户。如上海市物价局、房地局对内销房规定：购房人首期就按多层住宅建筑面积成本价的2%，高层3%，缴纳房屋修缮基金；公有住宅的购房人无论多层高层一律按购房价的1.5%缴纳首期维修基金。
物业管理服务费是小区物业管理的经常性收费，主要用于支付日常的物业管理工资、管理费、工器具费用及公用水电费等项目。这项收费是向业主或居民收取的。收费标准按《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》执行。
（三）综合经营收入
随着时间的推移，小区维护保养的费用也与年俱增。完全靠开发商、销售商的扶持和从微薄的居民收入中筹措物业管理资金是无法满足需要的。为此，客观上要求物业管理公司以小区为依托开展多种经营服务，以增加物业管理资金来源。服务项目及内容见本书第六章第五节。
（四）增资扩股资金
具有一定规模、经营卓越的物业管理公司，是投资商钟爱的对象。物业管理公司则可以通过申请上市发行股票，增资扩股，壮大企业实力。从而开辟一条新的住宅小区物业管理资金筹资渠道。当然，这必须经过公司的股份制改造和国家证券监督管理部门的核准。
（五）银行信贷
物业管理公司启动后，管理费用尚未收缴上来以前，物业管理资金十分紧张。物业管理公司往往通过银行信贷来筹措流动资金，以弥补物业管理费用的早期缺口。
此外，申请发行企业债券、收取接管验收费和装修保证金、物业管理资金的运用收入，都是小区物业管理资金的重要来源，物业管理公司要认真研究利用。随着我国成为 WTO 的成员国，吸引外资加盟物业管理，也将是住宅小区物业管理不可忽视的重要资金来源。
二、住宅小区物业管理资金的使用与管理
（一）住宅小区物业管理资金的使用
住宅小区物业管理资金的使用主要包括：支付物业管理服务成本、用于与物业管理相关的实业投资及用于证券市场业务。服务成本包括员工工资、福利、社会保险费用；供电、供水、供暖、机电设备等系统设备的维修保养；市政设施的维修保养；卫生保洁；绿化管理与养护；保安及其设备；公用设施维护与管理及公用水电费用；办公费用及其他杂费开支。与物业相关的实业投资主要有投资组建各类专业服务公司；投资与小区配套的多种经营服务等。物业管理资金在支出之前，还可以在安全、效益原则下，进行国债、金融债券、企业债券、股票市场投资及外汇、黄金市场的投资，以盈取更多的收入。
（二）住宅小区物业管理资金的管理
住宅小区物业管理资金既是物业管理公司赖以生存和发展的物质基础，又直接关系到广大业主和居民的利益。所以，必须科学使用，以最大限度地提高使用效益。为此，物业管理资金的使用必须坚持专款专用、厉行节约、讲求效益及民主管理原则。
1.专款专用原则。住宅小区物业管理资金主要由维修基金和
日常管理服务费构成。每一项收费都对应着一项具体的服务项目，
即都是“专款”。按照财务管理制度的有关规定，专项资金必须专
款专用，严禁挤占、挪用、套用，以保证物业管理资金运用的严
谨、有序，从根本上维护业主和居民的利益。这也是住宅小区物业
管理规范化、树立物业管理市场信用的根本保证。对此，各地方政
府十分重视，如《上海市居住物业管理条例》规定：“住宅出售单
位应当将物业维修基金以业主委员会的名义存入金融机构，设立专
门账户”，“维修基金应按幢立账、按户核算”，“物业维修基金应当
用于住宅的共同部位、共同设备和公共设施的维修、更新，不得挪
作他用。”
2.厉行节约原则。住宅小区物业管理资金的筹集是经过认真核算的，筹集的过程也是艰难的，而且每一分钱都是人民的血汗。任何的浪费都是“对人民的极大犯罪”。所以，住宅小区的物业管理资金必须节约使用，绝不能铺张浪费。为此，必须按计划使用资金，不超支、不超计划增加使用项目；必须建立科学、有效的行政、财务和审计监督制度；并把资金的节约与员工利益挂钩，建立资金使用的责权利相结合机制。
3.效益原则。业主、政府、开发商和居民把小区物业管理巨额资金委托给物业管理公司经营管理，是对物业管理公司品格和技术的最大信任。物业管理公司只有科学、高效管理和使用这些资金，使各方均能获得预期的效益，才能不辜负人民的期望和重托。同时，也只有高效管理好物业管理资金，物业管理公司才能创造丰厚的利润，才能实现物业管理的良性循环。为此，应研究物业管理资金的运动规律，严密制定各项物业管理工作计划，加强资金的核算管理，努力增收节支，以最少的资金投入，争取最好的物业管理效果。
4.民主管理原则。住宅小区物业管理资金的使用与管理状况既关系到多方利益，又关系到后续资金的收缴，特别需要业主、股东、政府及居民的理解与支持。所以，实行民主管理，公开物业管理资金的筹集、使用状况，主动接受各方的监督，积极吸收业主、开发商、政府、居民、职工代表参与重大资金事项的管理，对于规范物业管理资金的管理与使用，树立良好物业管理形象，争取各界的支持与合作，实现物业管理资金的良性循环，都具有重要意义。民主管理也是物业管理企业现代化管理的潮流与方向。
住宅小区物业管理资金的管理，除坚持上述四项原则外，还应建立健全资金使用的审批制度和各项财务管理制度，配备精通经营管理的高级财务管理人员，实行会计、出纳分工责任制，从管理体制上保证物业管理资金的安全高效运行。
三、住宅小区物业管理服务费的构成及其测算
（一）住宅小区物业管理服务费的构成
住宅小区物业管理服务费由物业及附属设备设施的维护保养费用、公用水电费用、公共绿化养护费用、清洁卫生费用、管理员工工资福利、日常行政开支、保安费用、保险费用、节日装饰费用、物业管理公司固定资产的折旧费用及其合理的利润与税金等构成。
物业及附属设备设施维护保养费包括外墙、楼梯、步行广场、公用通道、升降梯、中央空调、消防系统、配发电系统、给排水系统、有线电视系统、及其他设备、设施等的维修和养护费用。
公用水电费包括路灯、水泵房、电梯运行、公厕等用电、用水费用。日常行政开支包括办公用品、交通及公共关系等费用。保险费包括公司财产保险、小区住宅财产保险及其他管理中的责任保险费用（如电梯乘客责任保险）。
各项费用在总服务费中所占的比例因小区状况而不尽相同，如上海市某住宅大楼物业管理年费用构成中，土建、水电、特种修理养护费用占2.65%；房屋附属设备修理养护费占8.33%；路面管道修理养护费占1.06%；房屋大修基金预提20.75%；房屋附属设备重置资金预提占19.47%；保安费用占10.14%；保洁费用占5.07%；绿化费占0.49%；公用水电费用占7.4%；人员费用占21.73%；管理费用占2.91%。显然，房屋大修基金预提、房屋附属设备重置资金预提、人员费用开支三项是住宅物业管理的主要费用。
（二）住宅小区物业管理服务费用的测算
住宅小区物业管理服务费用可以通过下列公式进行测算：
其中：P———物业管理费标准（元/月，平方米）；F———费用（元/月）；i———费用项数；∑———对所有费用项目的算术和；S———参加测算的物业总面积（平方米）。
由于物业类型的不同，在具体测算某一特定物业的服务费标准时，可能只用到物业管理费用构成项目中的一部分。住宅小区规模庞大，测算收费时除合理预算每项费用外，关键是不要漏项，应把所有的费用项目全部计算在内。
为了便于实际测算，一般把物业管理费用构成按管理专业和专用设备分成行政办公费、一般公共设施维护费、电梯费、环卫清洁费、绿化费、保安费、管理利润及税金等类别分别测算。
（三）住宅小区物业管理服务收费原则
住宅小区物业管理服务收费需遵循依法收费、公平合理、合理利润、分层收费等原则。
1.依法收费原则。物业管理业因其高度的社会关联性而没有完全放开市场价格。我国的物业管理收费需根据所提供的管理服务性质、内容分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。国家计委的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》及各地的地方政府颁布的收费管理条例等，均对小区物业管理收费做出了较为明确、细致的规定，制定有价格标准或指导价格范围、定价原则、价格审批或备案程序及违反物价管理规定的罚则等。所以，住宅小区物业管理服务费的收取并不是物业管理公司可以随意决定的，必须严格执行有关物价法规。
2.公平合理原则。公平指物业管理服务与业主所付价格相当，“务”有所值。合理指每项费用的分摊均由实际受益人负担，不搞平均主义、没有额外负担。公平是物业管理劳务商品交易的基本市场准则，对任何一方价格的不公平，都将导致交易的失败或合同纠纷。根据合同法的规定，显失公平的合同是无效合同。所以，公平的价格是衡量物业管理委托合同效力的尺度。合理既要使业主的受益与负担相一致，又要使物业管理公司合理的管理成本得到补偿并获得合理的利润。因而公平与合理是一个问题的两个方面。
3.合理利润原则。我国是发展中国家，总体经济水平较为落后。与之对应的是人们对小区物业管理的有效需求并不是很高。这就决定了住宅小区物业管理项目只能是基本服务项目，高附加值的项目只能作为特约服务。所以，国情决定了住宅小区物业管理不可能靠收取服务费来获得超额经济利润，收费上必须科学合理，以占领市场谋求未来长期利益。这里要正确处理好保本微利与优质服务的关系，绝不能因利薄而降低服务质量。
4.分层收费原则。近年来，我国出现了贫富差距加大的趋势，对物业管理的需求也呈现分层化发展态势。别墅、高档公寓、豪华住宅小区及普通住宅小区，对物业管理的需求存在明显的差别。所以，物业管理服务的收费也必然依据不同层次的需求而有不同的标准。即使在同一个住宅小区，不同居民之间对物业管理服务的需求也有区别，物业管理公司应对不同需求的项目制定不同的收费标准，为有特殊需要的居民提供特约服务。
（四）住宅小区物业管理服务收费模式
住宅小区物业管理服务收费的模式有两种：单项收费、统一收费。
单项收费即每一个服务项目制定一个收费标准，由提供该项服务的物业管理部门直接收取。这种收费模式分散管理、透明度低、易于造成物业管理各部门间重复收费，且给居民增添了麻烦，一般适于特约服务费用的收取。
统一收费是由各业务部门将分项收费核算资料上报物业管理公司财务部门，经汇总测算后，制定出综合性物业管理服务费用标准，由物业管理公司统一收费。目前，一般都采用这种收费模式。它可以克服单一收费的不足，且易于物业管理公司对经费的集中控制。
