——专访波特曼集团副董事长波特曼
波特曼集团（ThePortmanGroup）以创新性、划时代的商业开发而扬名世界。杰克·波特曼（JackPortman）帮助上海商城的业主——海崖公司开发并取得了第003号营业执照，是最早进入中国的国外投资者之一。他和目前仍担任董事长的父亲——约翰·波特曼（JohnPortman）创立了波特曼控股公司，设计并开发了中国某些最具特色的建筑。他就中国房地产业的发展趋势和成功要素与我们分享了其经验和见解。
问：首先谈谈你是怎么对中国产生兴趣的？具体是如何开始的呢？
答：在上大学时我每个暑假都会旅行。1969年，当时我20岁，用了三个月游览了日本、中国台湾、中国香港、曼谷、新加坡、巴厘岛、柬埔寨、印度、赛浦路斯、埃及、以色列和希腊。那次旅行让我首次接触到了中国。那时中国国内的政治进程、与外部世界的隔绝以及与前苏联的矛盾关系都激起了我对这个国家的迷恋。这种迷恋，直到现在还在不断加深之中。
在那次旅行中，我参加了日本旅行社（JTB）组织的三周游，参观了大阪世界博览会（将于2010年在上海举办的世界博览会的前身），并且说服大会人员“借”我一面前苏联国旗（当时我在收集各国国旗）。我的下一站是台北，想亲眼目睹一下蒋介石对台湾的建设都干了什么。在那里的第三个晚上，我回到饭店时，发现警察在等我。他们要求我交出那面前苏联国旗。显然是饭店的女服务员搜查了我的行李并发现了那面旗子。我说第二天就会离开，所以没有人会看到它。但他们坚持要我交出来，无奈我只好和他们交换了四面台湾的旗子，并送给我同游的伙伴每人一面。那是我第一次亲身体验到前苏联、台湾地区和中国内地之间的冲突。然后我到了中国香港，在一家中华人民共和国的百货公司——裕华百货买了些东西，并要求他们帮我运到美国。但他们却拒绝了，宣称不能运送任何东西给美国这样的“反动政府”。我还不知道美国是一个“反动政府”。所以，我又一次亲身经历了在此前未曾知道的、如此强烈的敌对态度。
这两件事激起了我的好奇心，因此当我秋天返回佐治亚理工学院（GeorgiaTech）后，我选修了关于中国文化大革命的社会学课程。我热切地吸收书中所有的知识。当我读到他们让城市与乡村的儿童或年轻人易地生活，我对这种概念的巧妙感到惊异。那是20世纪60年代，当时我认为这种概念是消除人类阶级差异的最佳方法。当然，我不必去亲身经历这个制度，而按照现在的观点来看，这个试验是不成功的。
最后，就是上海所具有的那种神秘、浪漫而迷人的意韵。将我的这些经验叠加起来，中国便在我心目中形成一个令人兴奋的形象，所以，我决心更深入地了解它。
从哈佛设计研究院毕业后，我便投入到家族事业中。由于20世纪70年代石油禁运带来的机会，我很快就专注在中东的生意上，往来各国之间——埃及、以色列、伊朗、科威特和叙利亚，同时研究在哪里及如何开发房地产，包括程序和方法。在研究中（有时我会躲在黎巴嫩古老的圣乔治饭店里，因为贝鲁特街头发生爆炸、骚乱和纵火），我发现我们的生意，不论设计还是开发建筑，都可以拓展到世界各地。
大约是在布托（AliBhutto）掌权时期，那时我在卡拉奇谈判一个饭店赌场的项目。布托是一个开明的穆斯林，因此兴建赌场才成为可能。在卡拉奇，我必须决定是取道欧洲还是从亚洲回国。后来我选择了经中国香港和新加坡，重温我1969年那次旅行。在1973年，我的蜜月旅行也选择了亚洲。我很惊讶自己所看到的和之前的经历相比竟会如此不同。
1977年，我们接受邦典置地公司（PontiacLand）的委托，竞标新加坡城市重建局的饭店计划。后来我们竞标成功，这家饭店就是现在的丽晶大酒店（RegentHotel）。次年，即1978年，我和同事赫伯·兰巴克（HerbLembcke）进行了一次研究和探索之旅，目的是更深入地了解该地区的开发潜力，并与东京、汉城、中国台北、中国香港、马尼拉、吉隆坡、曼谷及新加坡的一些人士见面。通过公司当时所有的联系渠道，我们尽可能多地结识那些我们认为有兴趣和我们合作的人。我们非常幸运，那次旅行我们结识了很多人，而后来在那些地方开展的项目中，有50%都是和这些人合作的。
我们在中国香港和新加坡都有项目，所以就在香港建立了分公司，我于1979年搬到那里居住。香港分公司负责开发整个东盟（ASEAN）地区的项目。从1981年初开始，我在香港运作上海商城的项目。上海商城一直到1984年或1985年才真正破土动工，后来又花了5年时间于1990年开业。
问：当时和现在相比发生了哪些变化？具体有什么不同呢？
答：现在的竞争非常激烈；量很大；但质量并不总是很好。政治稳定已不再是问题。变化的确发生了。1985年，我们开始兴建上海商城，当时形势看上去一片大好，承租商也都非常有兴趣。后来，1991年邓小平南巡，他告诉人们可以放手去做以前不敢做的事，赋予他们决策的自由。如今，人们对任何事都想尝试一番。在1992~1993年期间，上海商城的零售、住宅和办公楼租金居全球首位。我们也很快还清了所有的债务，虽然现在的租金只有过去的30%，但已经开始上扬。
因此，中国，特别是上海和北京，是非常值得开发的地方。此外，目前国内的需求非常强烈，将使外国的需求相形见绌。
问：那么，需求能否足以支撑所有企业，或者，你认为是否会发生轻度的经济衰退？
答：1996年，我一度认为市场不可能支撑下去，过度开发的情况是如此严重以至于我们开始寻找其他市场。在越南和印度之间，我们选择了印度，在孟买成立一家分公司，一干就是7年。我们的建筑公司在那里取得了成功的经验，设计了海德拉巴（Hyderabad）的印度商学院，并为泰姬饭店集团（Taj HotelGroup）——一个相当了不起的组织，设计了在孟买的威灵顿马车房饭店（WellingtonMews）。但从开发的角度来看，我们并不成功，这是因为受到印度法律、政治和现实因素的制约，我们无法吸引任何外国资本和我们一起投资。或许有一天吧。
问：印度的情况又如何呢？你如何比较印度和中国？
答：中国之所以能够成功是因为所有的人都真正希望增长和发展的制度可以发挥作用。中国有一个能够迅速决策并采取积极行动的政治体制。在印度，虽然有所谓的民主政体，但事实上，那是一个失控的民主。除了少数人之外，有太多人只关心自己的计划，通常是他们个人的计划。那里有太多的“既得利益”，人们希望一切保持不变。在这种情况下，没有任何政治势力有足够的力量可以促发改革。由于受到政治体制的羁绊，他们无法制订决策；由于没有改变的动力，一切似乎毫无希望。因此，印度没有进步，将永远无法与中国竞争。在中国，人人都渴望进步，这片土地充满了希望、乐观和热情。
问：在中国，变化最明显的地方就是像上海这样的城市，那么在你看来，内陆地区是否也发生了类似的变化？
答：我们的项目大都集中在北京和上海，所以我可能不是回答这问题的最佳人选。我们在济南、杭州和宁波及其他几个城市也开发了建筑项目。中国内陆与上海、北京和其他沿海地区的差异在于，后者的价格水平要高出许多——价格较高，成本也会较高。随着中国国内的经济日益强盛，会产生更多有钱的当地人，而随着财富的扩散，内陆的城市也会发展起来。在美国，即使到了现在，堪萨斯市（KansasCity）的机会仍少于华盛顿或洛杉矶，这种沿海的优势现象自古如此。一个国家的中部地区永远无法获得同样的兴趣——内陆地区不易到达，因此获得的机会也相对较少。
当地人对投资内陆地区较有兴趣，而外国人感兴趣的主要是大城市，因为他们认为在大城市较容易找到投资的出口。房地产具有很强的当地性，外国人很难靠自己的力量成功，成功的外商需要找到合适的当地伙伴。
问：你们寻找当地伙伴的标准是什么？
答：当地的伙伴必须能够取得土地，与市政当局有着良好的工作关系，在开发程序或进入资金渠道方面具备专业知识。当然，具备上述所有4项条件的当地公司就不需要像我们这样的国际开发商协助了。
我们一般会和拥有土地和政府关系的伙伴合作。我们将负责提供完成项目所需的设计、开发和管理方面的专业技能，当然我们也具备进入不同资金市场的渠道。最重要的是，当地伙伴都必须拥有和你相似的经营理念和开发目标，只有这样，才能保持长久的成功。
问：政府的观点有什么改变吗？
答：政府变得越来越专业，在项目开发建设方面更加有条不紊。计划推出的拍卖系统将使土地收购更具公开化和竞争性。这将使大型的、资本雄厚的公司，例如香港的公司或国际开发基金，能够获得相当大的优势。而规模较小的新创公司，通常这些公司也是创意的来源，将发现机会越来越少。
问：回顾过去，你认为自己的哪一个开发项目最具影响力？
答：我对过去的项目都很满意。但上海商城波特曼中心绝对具备广泛的影响，因为那是中国首例这种类型的项目。它的影响是让外国人能够轻松地到此地工作，我们当时的开市口号是——“上海商城，让一切都成为可能”，而事实也正是如此！它让外国人把资金带到中国投资，进而促进其他产业的发展。尽管距离1990年开业已有12年之久，与最新的开发项目相比，上海商城依然具有竞争力。刚刚开业的、由印尼金光集团（Si-narMar）开发的外滩金融中心对于黄浦江/外滩区域的发展十分有利。我之所以欣赏这个项目是因为它为一个休眠的区域注入了活力，那里原本毫无生气，而这个项目将有助于促发对该区的重建。外滩中心的办公空间比附近所有建筑办公面积的总和还大，其他办公空间大都不符合国际标准。
问：你们的做法与其他开发商相比有什么不同？
答：这是个相当概括的问题，在不同的情况下会有不同的答案，然而，我们追求的是“抢先攻击”的优势。
此外，我认为我们成功的因素是以行人和人性取向为基础、以设计为中心的开发过程。一些开发商关注的是面积、每平方米的成本和收益，或其外观的材料。“为销售而建”和“为持有而建”之间有极大的不同，而我们选择为持有而建。我们喜欢开发那些足够大的项目，大到能够自给自足；通过其自身的协同效应，我们能在其中建立一个社区；同时，它也应当成为促发周围地区开发的催化剂。建造这样的社区，创造的是一个“地方”而非一栋建筑，这是我们成功的关键。另外，我们能够以较低的成本建造这样的社区。
某位在诸多领域都很成功的南亚商人，他不愿搬进波特曼中心，因为他觉得外墙上漆的建筑丑陋而廉价——那就是他所看到的一切——一栋混凝土的建筑，一定很便宜。许多亚洲的开发商非常偏好大理石和花岗岩。尽量使用质量好的建材固然很重要，但更为重要的是你创造了怎样的一个地方，有什么样的环境感受，以及能够让里面的人们享受到何种氛围。驾车以40英里的时速经过一幢建筑，你是无法感受到其中的氛围的。
问：你认为这种开发项目在中国还有机会吗？10年之后，会有更多这种规模的社区吗？
答：是的，我认为还有。为什么？这种规模的开发项目在增加是因为有效的用户同样在增加——包括公司和个人。人们复制成功的概念，但是它们许多都已变成陈词滥调了。我们会不断发展我们的概念，让它们保持新鲜。
问：但有些概念还是有生命力的吧？
答：那些比较优秀的概念还是具有生命力的，其实在一定程度上它们并不是真正新鲜的东西——事物本来就是这样的。在古老的城邦时代，底层往往是人们购物的场所，一楼和二楼有部分商业活动，上面是住家。汽车的出现让我们突然有能力长途出游，于是一切都开始向外扩散，然后出现了区域。人们住在一个地方，工作在另一个地方，购物又在不同的地方——这些活动被分隔在不同的地方进行，因为你具备了从一处前往另一处的能力。但在这一过程中，我们创造了乏味、无趣的环境，没有人愿意生活其中。现在美国的年轻人不想住在郊区，因为他们发现那里非常无聊，尽管他们的父母认为那里是天堂。郊区没有文化或城市生活——城市生活可以让人们面对面地接触，而不是车与车之间的对垒。由于当面羞辱别人要比在驾车时困难，因此人们也被迫变得更加友善！吸引人们前来的不是建筑的外观，而是底层的社区。
问：你们如何在中国组织运作？如何与美国和全球其他分公司进行联系？
答：我们在上海设有建筑和开发办公室，所有的分公司都是相互连接和紧密联系的。利用电子邮件和我们的FTP站，我们可以24小时运作。最近，为完成一项设计竞赛，我们来来去去共花了4天的时间完成了过去需要两个月才能做完的工作。
问：你们与政府的关系如何？具体是如何操作的？
答：现在比刚开始时更难建立关系。我最初来上海的时候，很容易就能约到有关的官员，因为当时对上海感兴趣的外国人很少，现在的情况则恰恰相反。上海吸引了全球的商业活动，然而，“关系”的重要性不容忽视。外国人的关系较正式，不像当地人那样私人化。在西方，人们看重你是因为你的工作和成就；在中国，这种对质的评估越来越多，但关系仍能发挥一定的作用。
问：随着时间的推移，你是否看到了这种情况在发生变化？而且，由于越来越多的工作被记录在案，那么，决策制订是否会更倾向以事实为基础？
答：我们有着很好的记录，现在有很多人希望我们参与他们的项目。他们不要资金，只要我们的专业知识、名声和品牌，他们认为这样可以更容易地将其项目推销出去。但当你拥有品牌后，就必须保护它，为此，我们会十分审慎地挑选合作伙伴和所要开发的项目。我们这个行业需要很大的耐心、相互尊重和自信心，这是因为建造我们这种类型的项目，其酝酿期至少需要4到5年，有些甚至要花10年的时间。
问：最后一个问题，你最初就想知道而直到现在才知道的事情是什么？
答：我希望我们当初应该在20世纪90年代建立的势头上乘胜进取，而不是把重点分散到世界的其他地区。
