1.违法出卖违章建筑，造成损失后果自负
“案情简介”
张某因住房困难，在未取得有关部门批准的情况下，在与赵某房屋的相邻处搭建了两间平房。一年后张某将该房以1万元的价格卖给了赵某。不久赵某的住房被拆迁，两间平房也被一并拆除。拆迁单位鉴于该平房系违章建筑，故未对其作居住面积的确认，仅给予赵某以建筑材料费用的补偿2000元。赵某为此起诉到法院，要求张某返还当年购买两间平房的价款，并赔偿该款的利息损失。
法院经审理认为，张某与赵某所签订的违章建筑买卖合同为无效合同。遂判决，建筑材料补偿款归张某所有，张某将购房款返还赵某。
“法律评析”
本案涉及的法律问题是违章建筑物能否买卖。
根据《城市规划法》第四十条规定，违章建筑严重影响城市规划的，由县以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设、限期拆除或者予以没收；影响城市规划尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。可见违章建筑的房屋，在城市规划行政主管部门未作出处理前是不能确定产权的，当然是不能买卖的。如果要买卖必须经过城市规划行政主管部门处理，并经房产管理部门确权，否则买卖无效。本案中，张某未经房屋管理部门准许搭建的两间平房属于违章建筑，因此他并未取得这两间平房的所有权，充其量只享有两间平房的全部建筑材料的所有权。张某将明知是违章建筑的房屋卖给赵某，主观上有明显过错。赵某在未查清房屋性质、产权的情况下，草率地与张某签订买房合同，且又私下给付购房款，取得并使用违章建筑，也有一定的过错。法院根据本案的事实认定张某与赵某的房屋买卖合同无效，根据《民法通则》第六十一条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此规定，双方根据无效的买卖合同取得的财物应各自返还给对方。建筑材料属于张某所有，因此赵某已取得的由拆迁单位给予的建筑材料补偿费，应返还给张某，赵某支付给张某的购房价款应返还给赵某。由于赵某在购买违章建筑过程中也有一定过错，因此他要求张某赔偿利息损失的主张，法院不予支持。
2.开发商延期交付房屋应承担违约责任
“案情简介”
宁某于1997年7月和某某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同。合同规定：宁某同意在本合同签订五日内将购房价款18.5万元全部汇入开发公司指定银行账户。合同还规定：开发公司在1998年10月5日前将房屋交付给宁某。交付时，开发公司提交《工程质量竣工核验证书》、《工程质量保证书》、《住宅使用说明书》并办妥全部交接手续。最后还规定：合同生效后，除不可抗力外，开发公司不按期交付房屋的，宁某有权向开发公司追索违约金。违约金自房屋应交付之日起至实际交付日止按人民银行固定资产五年贷款利率计算。开发公司逾期超过10日未交付房屋，宁某有权解除合同，自宁某书面通知送达开发公司之日起合同终止。签约后五日内宁某将18.5万元购房款汇入开发公司指定银行账号。1998年10月5日交房期届满，开发公司因所建房屋在进行工程质量验收时未能通过，而不能按期交付所购房屋。直至12月30日开发公司仍未能交付房屋。于是宁某依据合同的约定，以书面通知形式要求解除买卖合同；同时要求开发公司依约将已付的购房款18.5万元退还，并按人民银行固定资产五年贷款年利率计算支付利息12108元。开发公司只同意解除买卖合同，退还所收全部款项18.5万元，但不同意支付利息。宁某起诉到法院，要求解除与某开发公司的买卖合同，并要求开发公司返还购房款18.5万元，赔偿利息损失12108元。
某区法院审理认为，宁某与开发公司签订的房屋买卖合同符合平等自愿、协商一致、等价有偿的原则，是合法有效的。开发公司不能按合同约定交付房屋应承担违约责任，给宁某造成损失应予赔偿，于是判决解除宁某与开发公司的商品房买卖合同，开发公司返还宁某购房款18.5万元，赔偿利息损失12108元。
“法律评析”
本案涉及的法律问题是开发商逾期交付商品房应负怎样的法律责任。
宁某与房地产开发公司签订的商品房买卖合同是双方在平等的基础上协商一致达成的，其形式和内容均无违法之处。根据《民法通则》第八十五条中“依法成立的合同，受法律保护”的规定，宁某依约履行了付款义务，开发公司理应按合同约定履行交房义务，开发公司因工程质量问题致使验收不合格，而延期交房，其延期交房的行为已构成违约，按照合同规定，逾期超过十日开发公司未交付房屋，宁某有权解除合同。因此，宁某终止合同的请求应得到支持。同时，房地产开发公司不能如期交房已构成违约，理应按照合同的约定承担违约责任。双方在合同中约定违约金的支付办法是“自房屋应交付之日起至实际交付之日止按人民银行固定资产五年贷款利率计算”。因房屋不能交付，计算时间应从1998年10月5日起至起诉之日共计12108元。当事人的此项约定没有违反法律法规的禁止性规定，也不违背社会公共利益，应当得到法律的认可。因此，法院的判决是正确的。
3.违法向社会公开销售集资房造成损失应当赔偿
“案情简介”
1996年3月，某百货公司经县政府同意，将其下属批发部的仓库开发为商业城，楼下为店面，楼上为住宅，供本系统职工集资建房。按照商业城开发计划规定商业城有住宅房三室一厅30套，每套预算造价5.5万元，工程动工前交50%，工程竣工后交房时付清实际结算价，已交房款的，不得中途退出。因百货公司职工购房者只有10人，于是百货公司向社会拍买了20套单元房。参加集资报名者约20户，张某、李某等20人先后共缴纳购房款55万元。同年8月商业城动工兴建，1997年10月，百货公司因资金问题致使工程中途停工。三个月后，张某、李某等人见购房无望，多次要求退回房款未果，于是诉至法院。
百货公司辩称：开发商业城的工作是积极的。但由于我公司原申报银行贷款未到位等客观因素的影响，致使开发商业城的工作进展缓慢以致停工。我们目前正在积极准备资金，我们完全有能力、有办法将房屋建起。张某等人参加集资建房也是自愿的，应遵守合同的规定。合同中也明确规定不得中途退出。
法院经审理查明，张某等人所述情况属实，进行调解，双方各执己见，调解未成。遂判决：某县百货公司以单位集资的名义向社会公开预售商品房，而未经工商行政管理部门核准登记取得正式营业执照，也未取得房地产管理部门颁发的《商品房预售许可证》，不具备从事房地产开发经营的资格，违反了城市房地产管理法律的规定，其与张某等人的商品房预售合同无效，百货公司应退回所收的张某等人购房款55万元并承担同期银行贷款利息。
“法律评析”
本案涉及的法律问题是商品房经营者的资格问题。
根据《城市房地产管理法》及《城市房地产开发管理暂行办法》的规定，从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业。不具备房地产开发经营资格的企业或组织与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，应认定为无效。单位集资建房，也要纳入城市建设规划，应依法办理有关的手续，并且不能以营利为目的向社会公开发售，只能用以解决单位内部职工的住房困难问题。某县百货公司以单位集资的名义向社会公开预售商品房，违反了《城市房地产管理法》及《城市商品房预售管理办法》的有关规定，其与张某等人签订的商品房预售合同无效。因此，法院的判决是正确的。
4.买卖房屋因火灾烧毁的损失应当由房屋所有权人承担
“案情简介”
李某在某市建设路有楼房四间，因调离本市，将房子卖给了雷某，1995年7月12日双方达成书面协议：以4万元成交。签订协议后，雷某将4万元购房款给了李某，李某也将房屋交给了雷某使用。但未办理房屋买卖过户手续。同年8月3日，因邻居一小孩玩火，酿成火灾，雷某刚买的四间房屋被烧成废墟。雷某向李某提出，双方还未到房管部门办理房屋买卖过户手续，房屋买卖协议尚未生效，他还正在装修房屋，现房子被烧毁，房屋买卖协议已不能履行，要求李某退还4万元购房款。李某认为，双方已签订房屋买卖协议，协议也已实际履行，雷某也已实际使用该房，现房子被烧毁，与他无关，损失只能由雷某自己承担。双方发生争执。雷某遂诉至法院，要求李某返还购房款。
人民法院经审理认为，双方虽已达成买卖协议，房屋已实际交付，但未办理过户登记手续，因此，房屋买卖协议尚未生效，房屋的所有权还没有转移。故房子被烧毁，损失应由房屋的所有权人承担。判决李某将购房款4万元返还给雷某。
“法律评析”
本案涉及到两个法律问题，即房屋买卖合同中标的物的所有权转移的时间和风险承担。
房屋买卖属于买卖合同的一种，根据《民法通则》第七十二条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定的除外。”所谓法律另有规定的，是指法律对于所有权转移时间的特别规定。房屋买卖合同是以房屋这一不动产为标的物，我国法律对房屋买卖中房屋所有权的转移时间作了特别的规定。《城市私有房屋管理条例》第九条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。”据此可以看出，房屋买卖合同标的物“房屋”所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门办理完毕产权过户登记手续为标志，也就是说，办理产权过户手续，是房屋买卖合同生效的时间，也是房屋所有权转移的时间。即使双方已就房屋买卖达成一致，即合同已成立，房屋也已实际交付使用，但只要未到房管部门办理产权过户手续，房屋买卖合同既不能生效，也不能发生房屋所有权转移的法律效果。
本案中，虽然两人已签订了房屋买卖合同，且已互相履行，但由于还没有办理房屋买卖过户手续，合同还没有生效，房屋的所有权还在李某的手里。
另一个法律问题就是关于买卖合同中房屋意外灭失的风险责任如何承担。所谓标的物的风险是指买卖合同订立后，非因双方当事人的故意或过失而发生意外毁损灭失的情况，这一问题的关键是要确定标的物的风险转移给买受人的时间。《合同法》第一百四十二条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者双方当事人另有约定的除外。”在房屋买卖中标的物交付是以所有权转移的时间为交付时间，因此风险责任伴随财产所有权的转移而转移，财产所有权转移的时间就是风险责任转移的时间，在财产所有权没有转移的时候，发生了意外毁灭或损坏的，由财产所有人承担责任。本案中由于李某的房屋买卖合同还未生效，房屋所有权还没有转移，此时发生的房屋意外灭失，损失应由房屋所有人李某承担。因房屋已灭失，房屋买卖合同已无法继续履行，故李某应将购房款返还给雷某。人民法院的判决是正确的。
由于房屋的火灾是因限制民事行为能力人的小孩玩火酿成火灾造成的，依据《民法通则》第一百三十三条：“无民事能力人造成他人损害的，由监护人承担民事责任。监护人尽了监护责任的，可以适当减轻他的民事责任。”李某可以在本案诉讼终结后要求小孩的监护人承担房屋灭失的民事责任。
5.为偷漏国家税费签订的房屋买卖合同无效
“案情简介”
1997年初，某市贸易公司由于资金短缺，决定出售“民贸大厦”及附属设施(主楼14层，建筑面积为9459平方米)，其价值约人民币6000万元。某有限公司愿购此楼。同年2月10日，双方协商，签订了由某公司以支援市场建设名义向民贸公司捐赠4750万元的捐赠协议，并约定此款在7月19日前分三次拨付。2月16日，贸易公司与某有限公司又签订房屋买卖合同，约定贸易公司以1250万元的价格将“民贸大厦”及附属设施卖给某有限公司。合同签订后，贸易公司即将大厦内的三间办公室交给某有限公司使用，随后又将产权证件交给某有限公司。4月3日，某有限公司持房屋买卖合同及过户申请等相关文书，到市房地产管理部门办理了大厦的产权过户手续，并取得了产权证。5月10日，某有限公司向房地产管理部门缴纳了手续费、登记费、证书费共250010元，28日又缴纳了土地增值费1989070元。至6月5日止，某有限公司陆续向贸易公司支付了购房定金100万元及购房款300万元。此间，贸易公司与某有限公司为支付捐赠款、购房款以及交接有关“大厦”资料和房屋合同是否继续履行等问题曾发生争议。当地国有资产管理局得知双方的大厦转让情况后，于7月19日发出文件，指出大厦的买卖非法，要求立即停止。为此，双方进行协商，因认识不一而未能达成一致意见。9月7日，某有限公司诉至中级人民法院称：双方签订的房屋买卖合同经双方主管机关认可生效，原告按合同规定向被告支付了100万元的定金及房款300万元，同时双方办理了大厦产权过户手续，原告取得了大厦的产权证。但被告贸易公司未按合同规定交付有关资料和腾空房屋，致使原告不能实际使用房屋。请求法院督促被告履行合同，承担腾退房屋的义务。
贸易公司则辩称：原告根本无意兑现捐赠协议，在无履行能力的情况下，以向“市场”捐赠4750万元为诱饵，与被告签订“大厦”买卖协议，实为欺诈行为。因此，双方签订的房屋买卖协议无效，不受法律保护。被告愿意退还原告已支付的款项。
法院经审理认为：某有限公司与贸易公司买卖“民贸大厦”，双方虽有房屋买卖合同，并经各自主管部门批准，但从双方先后形成的两个协议和“民贸大厦”的实际价值来看，以1250万元购买民贸大厦，不是双方真实的意思表示。实际上，该买卖合同是以捐赠协议为前提的，双方签订以1250万元买卖“民贸大厦”房屋买卖合同，其真正目的在于逃避税费、规避法律，故此房屋买卖合同无效。贸易公司应退还某有限公司已付的购房款；某有限公司应从“民贸大厦”中搬出，并支付占用房屋使用费。双方在房屋买卖合同中均有过错，因合同无效造成的损失，应由双方共同承担。据此判决双方签订的“民贸大厦”房屋买卖合同无效，贸易公司退还某有限公司购房款400万元。某有限公司应将占用“民贸大厦”的八间房屋及使用费付给民贸公司。某有限公司的购房款和利息损失及办理产权过户手续时所缴纳的手续费、登记费及土地增值费等损失由双方各承担一半。判决后双方未上诉。
“法律评析”
本案涉及的法律问题是双方当事人签订的房屋买卖合同是否有效。
从形式上看，双方签订的房屋买卖合同，系双方自愿，并经有关主管部门批准，手续齐备。同时，也依法办理了产权过户手续，并缴纳了法律规定应缴纳的费用，取得了大厦的产权证。房屋买卖合同似乎具备了成立的一切条件，应该认定有效。但是，从本案的实质来看，双方签订房屋买卖合同的目的，实为规避法律，逃避国家税收等费用。经有关部门估算，该“大厦”现价值约6000万元。双方当事人却以1250万元的价格成交，这对于商品意识极强的被告来讲，显然不是其真实意思。而双方签订的捐赠协议和房屋买卖合同的钱数加起来正好是6000万元，这显然不是偶然的巧合。只是由于某有限公司没有也无能力履行捐赠协议规定的义务，导致贸易公司反悔，使买卖合同无法完全履行。可见，捐赠协议的履行，是双方履行买卖合同的前提。因此，从中不难看出，捐赠协议的签订，只不过是双方为规避法律以达到少交有关费用目的的幌子，按双方签订的捐赠协议，单是土地增值费一项，至少少向国家缴纳750万元。
显而易见，双方签订的捐赠协议和房屋买卖合同，虽然形式上表明是行为人的真实意思表示，但行为人借此偷漏国家应收费用的目的是非法的，即便有合法形式，也不能得到法律的保护。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(七)项规定，双方当事人的行为是“以合法形式掩盖非法目的”的民事行为，应认定为无效。因此，法院认定双方签订的房屋买卖合同无效是正确的。
6.不具备在当地购买商品房屋的资格所购买的房屋是不受法律保护的
“案情简介”
原告焦甲与被告焦乙是同胞兄弟。焦甲于大陆解放前夕去台湾。1995年初焦甲回大陆探亲时，请被告焦乙在市区代为其购买一套商品房，准备将来回来定居时居住。被告焦乙答应代为购买。1995年下半年，被告焦乙向市某房地产开发公司询问购房事宜，并讲明是为其在台湾的兄长购买房子。开发公司告知被告，根据本市《出售商品住宅登记办法》规定，台湾同胞只能购买侨汇或者外汇商品房，本市区不经营上述商品房，故台湾同胞不能在本市区购买商品房。被告又提出：“我买行不行？”房地产经营公司答复：“你买是可以的。”焦乙未与焦甲商量即以自己的名义与某房地产开发公司以人民币47455元的价格签订了购房合同，并于1995年11月4日支付了人民币1万元。此后，被告焦乙经原告焦甲同意，从焦甲在本市区投资的企业中取出人民币3万元交付房款。焦乙陆续付清房款后，于1997年5月26日取得了写有焦乙名字的购买房屋发票，并对房屋进行装修。
1998年5月份，焦甲回大陆探亲，原、被告对购房款及房屋装修费共计61600元进行了结算，焦甲付清了全部费用给被告。被告出具了一份代为购买证明书给原告，原告又出具了一份“新购房屋中一半赠与焦乙使用所有”的凭证交给了被告。但被告焦乙始终未说此房屋是用他自己的名义所购置的事实。之后，原告、被告之间因所购房屋的产权归属发生纠纷，而起诉到法院。被告焦乙在诉讼中辩称，焦甲已将一半房产赠与自己，因此，只愿返还焦甲3万元购房款，原告不答应。
法院经审理认为：焦甲不具备在本地购买房屋的资格，不能取得讼争房屋的所有权。遂判决诉争房屋的产权归焦乙所有。焦乙返还焦甲全部购房款及装修费共计人民币61600元。
“法律评析”
本案涉及的法律问题是焦甲进行房屋买卖应当具备的条件和焦甲赠与房屋行为的有效条件。
根据当地《出售商品住宅管理办法》规定：凡以自住为目的，有本市常驻户口的职工，均可申请购买商品住宅。用侨汇购买商品住宅的下列对象，可向批准经营侨汇售房业务的单位办理申请手续：一、有本市常住户口的归侨或侨眷。二、经本市有关部门批准来本市居住的华侨或外籍华人。三、需要购买住房给常住本市的亲属住的港澳台同胞、海外华侨及外籍华人。焦甲是台湾同胞，但市区房产经营公司没有经营侨汇住宅的业务范围。因此，焦甲不具有在本市区购买商品房的资格。故焦甲要求取得诉争房屋的所有权是不能支持的。
焦乙以自己的名义所购买的商品房应归焦乙所有，但应将购房款及装修费全部返还焦甲。焦乙在得知台湾同胞不能在市区房地产经营公司购买商品住宅后，即以自己的名义购买，并经房地产经营公司同意，与房地产经营公司签订了购房协议，预付了订金，依法确定了焦乙与市区房地产经营公司房屋买卖的法律关系，该房的所有权已经转移给焦乙。虽然，焦乙买房是在接受焦甲委托的情况下，但由于焦甲不具有买房资格这一前提条件，不具有该房屋买卖合同的主体资格，因此，不能取得该房屋的所有权。然而焦乙明知不能履行焦甲委托他代为购房的事项，非但不将实际情况告诉焦甲，反而向其收取全部购房款及装修费。因此，焦乙应当将焦甲出资的全部购买房屋款47455元及内部装修费14145元全数归还焦甲。
焦乙以焦甲已将一半房产赠与自己，因此只愿返还3万元的请求不能成立。焦甲虽出具过“所购房屋一半赠与焦乙使用所有”的字据，但根据《城市私有房屋管理条例》的规定，赠与必须办理登记过户手续，否则赠与无效。因此赠与是一种实践性的要式法律行为，同时，赠与的前提是赠与人对赠与的标的物有所有权，有所有权才有处分权。本案中焦甲自己尚未取得所购房屋所有权，无权将诉争房屋的一半赠与焦乙。赠与行为的前提就不合法，当然赠与也不能成立。因此，焦乙提出的只向原告返还3万元的请求没有事实根据，法院不予支持。
7.共有人的优先购买权与承租人的优先购买权并存时，应当首先保护共有人的优先购买权
“案情简介”
李甲与李乙系同胞兄妹，在某市团结路有祖遗的二层住宅一幢，一层归李甲，二层归李乙。当时因李甲另有住房，故此房一直由李乙及其女儿居住。1993年10月，李甲将一层租赁给刘某居住。1997年，李甲要出国，意欲出售该房，李乙为保持房屋完整，即提出要求优先购买。李甲提出房价8.5万元，李乙认为价格偏高而未同意。此时刘某也要求优先购买，李甲同样要价8.5万元，但几经商量，李甲同意以8万元的价格将此房出卖给刘某，双方签订了房屋买卖合同，刘某还预付了3万元购房款，即去办理过户手续。李乙知道后便去找李甲交涉，李甲以刘某是承租人也有优先购买权为由不予理睬。李乙无奈便起诉至某法院，要求法院宣告李甲与刘某的房屋买卖合同无效，以维护自己的优先购买权。
法院经审理认为，李甲、李乙对祖遗的整栋房屋按份共有，当李甲出售属于自己的份额的房屋时，同等条件下李乙对李甲出售的房屋享有优先购买权。经法院调解，被告李甲和第三人刘某愿意解除他们之间签订的房屋买卖合同；李甲退还人民币3万元。李甲愿意将房屋以8万元卖给李乙；李乙则愿意将买下的房屋继续出租给刘某居住。双方在案外另行签订了房屋租赁协议。
“法律评析”
本案涉及的法律问题是房屋买卖中优先权的法律保护原则。
根据《民法通则》第七十八条规定：“财产可以由两个或两个以上的公民、法人共有。”《城市私有房屋管理条例》第十条规定：“房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。在同等条件下，共有人有优先购买权”。第十一条又规定了“在同等条件下承租人也享有优先购买权”。实践中当房屋在出卖时既有共有人，又有承租人时，应当先满足谁的优先购买权呢？根据民法原理，共有关系体现的是所有权，所有权属于自物权，是一种绝对权，具有排他性。而房屋租赁关系所体现的是一种债权，是相对权，不具有排他性。可见物权优先于债权。因此基于物权而产生的共有人的优先购买权足以对抗基于债权而产生的承租人的优先购买权。所以法律首先应当保护的是所有权，即在共有人的优先购买权与承租人的优先购买权并存时应先保护共有人的优先购买权，只有在共有人放弃优先购买权时，才能考虑承租人的优先购买权。本案中李乙与刘某对讼争房屋都有优先购买权。刘某的优先购买权是基于租赁而产生的，同时李乙的优先购买权是基于原共有人、基于物权而产生的。因此法院促成当事人这样调解是合法的。
8.购买的商品房面积出现“缩水”，开发商应当双倍赔偿
“案情简介”
1993年4月23日及1994年5月9日，某公司张某与徐某先后购买了某房地产开发有限公司的两套商品房，两家面积合计324.80平方米，每平方米售价为2888元。合同签订后开发商未能按时履行合同，拖延至1996年下半年才交付房屋，张某与徐某1998年6月领取房屋所有权证后，他们均对发证面积与实际面积产生怀疑，投诉后经某省技术监督局委托省商品房面积公证计量站对上述两套房实地测量，结论为两套房共少11.811平方米。某房地产开发有限公司对测量结果提出异议，并委托省技术监督局计量站进行鉴定，但结论一致。因双方协商未果，住户遂诉至法院。一审法院判被告一次性支付多收房款34110元及相关利息给原告。该案原、被告双方均提出了上诉，开发商上诉要求撤销原判，而张某与徐某上诉要求开发商双倍返还缺少面积的房款。
二审法院审理后认为，开发商在商品房中缺少面积损害了购买者的利益，应按照《消费者权益保护法》的有关规定处理。遂作出了开发商退还多收的张某与徐某房款34110元，同时赔偿34110元的判决。
“法律评析”
此案涉及的法律问题是开发商出售的房屋面积出现“缩水”能否按《消费者权益保护法》要求开发商承担责任。
商品房一般都是按开发商自己预算的面积进行销售的，而开发商的预算面积往往与竣工后的实际面积不符，特别是“缩水”情况较多。而对购买者来说由于商品房面积测算比较复杂，一般不易掌握。但面积问题对开发商来说测算起来则比较容易。因此商品房在竣工后面积与预售合同上的销售面积有无误差，有多大误差，开发商一般都很清楚。如果竣工后面积“上涨”，开发商一般都会要求购买者按实际面积结算，面积一但有“缩水”，开发商往往就会隐瞒情况。开发商的这种行为实际上是对购房者的一种欺诈。商品房作为开发商经营的一种商品，公开向社会出售，购买者也就是消费者。根据《消费者权益保护法》第四十九条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”本案中，开发商向张某和徐某交付房屋时，面积与约定不符，应当据实结算，而开发商却隐瞒面积“缩水”的真实情况，向消费者交付了房屋，从而构成对消费者的欺诈，因此二审法院判决其双倍返还缺少面积的房款是正确的。
9.夫妻离婚后房改房应当作为夫妻共同财产分割所有权和使用权
“案情简介”
某男54岁，在职；某女50岁，退休。夫妻现有住房两间，建筑面积100多平方米，原系男方单位职工宿舍，已于1994年按房改政策以男方名义1万元向单位购买，签订有购买合同。1997年8月男方诉至法院要求与女方离婚，女方同意离婚，但双方对住房分割争执激烈。法庭判决：双方现已购买的原住房交原单位处理；原单位另行安排男方住房，并由单位另拿一套50平方米的住房给女方居住使用，产权仍属单位所有。女方对判决不服，向市中级法院提起上诉。中级法院审理后认为，所购房产属夫妻共有财产，双方均有使用权和部分产权，遂判决房屋男方、女方各占一间。
“法律评析”
本案涉及的法律问题是公房的所有权和使用权分割问题。
最高人民法院1996年印发的《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》中说：对夫妻双方中分得房屋“部分产权”的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿。对夫妻双方讼争房屋“部分产权”的，如双方同意或双方经济、住房条件基本相同，可采取竞价方式解决。
本案的一审判决实际上取消了女方对其已购房的永久性居住权、使用权和部分产权。本案中男女双方分得的住房并不是男方单位分给男方一人的，而是分给当时的夫妻双方的。女方作为一个劳动者应得的住房收益以男方单位分房得以实现。由于公房出售是在原有住房基础上的政策性住房交易，如购房的是已婚职工，则该公房实际上也是卖给夫妻双方而不是仅向夫妻中的一方出售的。公房出售政策规定的房价工龄折扣计算的是男女双方的工龄，实际上就反映了这一点。在婚姻关系存在的情况下，男女一方所付购房款不论是双方共同掌握的积蓄，还是一方的“私房钱”或是借款，均为夫妻的“共同出资”。其所购住房也就只能是夫妻共有的财产。
因此，本案女方应是该房的使用者、居住者和部分产权的拥有者之一，该案的房改售房合同应是合法有效的。一审法院在合同当事人双方(售房单位一方与购房人一方)均未书面提出解除合同的情况下不应判决解除购房合同。二审法院的判决是正确的。
10.城建规划内已决定拆迁的房屋不能买卖
“案情简介”
某县房地产开发总公司在某县城民主路170号有代管的公房两间。该房长期由李某租住，并每年办理一次租赁手续。1993年房地产总公司为了便于房屋的管理和收集资金用于房地产开发，于1993年4月1日决定拍卖由本公司管理包括民主路170号在内的20处房屋。县政府明确通知房地产总公司，按县政府关于《城区部分道路规划内要拆迁的房屋不能拍卖》的规定，包括民主路170号在内的房屋属城建规划内要拆迁的房屋，不能出卖。房地产总公司在4月7日拍卖房屋时对民主路170号房屋没有予以拍卖。4月8日，房地产总公司与李某明知民主路170号房屋是规划内要拆迁的房屋，但各自为了自己的利益，不顾城建规划的需要，私下达成了买卖民主路170号房屋的协议。协议上未写明该房屋的面积、结构、交付房产期限，房屋产权人国有资产管理局没有盖章。同时，房地产总公司为了在房屋拆迁时不负责任，要李某写出“今后拆迁房屋不与城建、土管、国有资产管理局和房产总公司扯皮”的保证书。李某当即向房地产公司交付购房款3800元，并于当月24日在县房地产交易所办理了房屋所有权转移手续，领取了房屋所有权证。7月7日，属于城建规划内的170号房屋前后左右的所有建筑物全部拆除，该房已成危房。李某不得不迁出该房。10月25日，李某诉至某县人民法院，要求判令房屋买卖关系无效，并要求被告赔偿造成的全部经济损失。
某县人民法院经审理认为，原、被告讼争的民主路170号房屋属于国有资产管理局所有，房地产总公司系该房屋的管理者，而不是房屋的所有权人，因而房地产总公司没有处分权。房产总公司擅自处分170号房屋，属非所有权人处分所有权人的财产，属无效行为。且原、被告所订立的房屋买卖合同既未注明买卖房屋的面积、结构、交付房屋期限，也未经过房屋产权人验证盖章，其房屋买卖关系无效。同时，原、被告明知按县政府有关文件规定，170号房屋属于拆迁房屋，但出于各自的利益，恶意串通，以买卖房屋的合法手续掩盖非法目的，将列入城建规划内即将拆除的房屋进行买卖。这种置国家利益于不顾、恶意串通的行为，不受法律保护，其房屋买卖关系无效。遂判决原告李某与被告房地产开发总公司1993年4月8日关于民主路170号房屋的买卖关系无效。被告房地产总公司返还原告李某购房款3800元。
“法律评析”
本案涉及的法律问题是原告李某与被告房地产开发总公司1993年4月8日关于民主路170号房屋的买卖的效力问题。
人民法院对这起房屋买卖纠纷案的判决是正确的。首先，本案中的被告对民主路170号房屋只有管理权没有处分权，其出卖该房屋时也未得到房屋所有权人的授权，事后也未得到房屋所有权人的追认，其处分房屋的行为当然无效。其次，在房屋买卖过程中，原、被告明知该房屋是属于城建规划内要拆除的房屋，但各自为了自己的利益，即对于原告而言，取得拆迁房屋的产权，目的是为了在拆迁时向国家提出过高的要求，其损害国家利益的目的是显而易见的；对于被告而言，趁拆迁之机将房屋卖出，以非产权所有人的名义非法获利，从而损害产权人利益的目的也是显而易见的。在这种情况下进行买卖属于《民法通则》第五十八条规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的”无效的民事行为，法律不予保护。
总之，本案房屋买卖虽然在形式上办理了过户手续，但违法之处、恶意的目的昭然若揭，无论从哪一点看，其买卖行为均是无效的。
11.超过诉讼时效主张权利法院不予保护
“案情简介”
李某与原告王某于1978年结婚，1981年共同建造大小房屋五间，1989年，王某作为房主领取了市政府房产机关核发的《私有房屋所有权证》。1993年11月6日，被告张某提出想购买李某五间房屋，李某同意。隔日，李某与张某签订了“房屋买卖协议”。李某在“协议”上签上自己的名字和王某的名字。12月14日，王某、李某将该房屋《土地使用证》、《房屋所有权证》当着他人面交给张某，随后张某将购房款2.4万元交给李某。然后，李某又将购房款交给王某。1995年，李某王某经法院调解离婚，双方各分得一半购房款。1998年6月，王某以其未在“房屋买卖协议”上签名及该房屋一直未办理产权过户变更登记为由诉至法院，主张双方签订的“房屋买卖协议”无效。
另查明，张某在购得房屋后五年内对该房屋及相关附属物部分进行了修建、装修，全家人一直占据使用该房，没有其他违法行为。
法院审理认为，李某与张某签订的“协议”有效，责成双方补办房屋买卖手续。理由：1984年8月30日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应责令其补办房屋买卖手续。”张某交付房款后，实际占有、使用该房屋达五年，且对房屋进行了修建，也没有其他违法行为。
同时法院认为，张某与李某的房屋买卖行为已经发生三年多，王某主张权利已超诉讼时效，最后法院依法判决驳回原告王某的诉讼请求。
“法律评析”
本案涉及的法律问题是房屋买卖合同生效的条件以及房屋买卖双方当事人向法院主张权利保护的期限。
《城市私有房屋管理条例》第九条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位和个人都不得私买私卖城市私有房屋。”据此规定，许多人认为，房屋买卖协议因双方未办理过户登记手续，属于无效民事行为。但是在司法实践中，对未过户的房屋买卖行为，若一概认定无效，不利于纠纷的处理，甚至影响社会稳定，为此，1984年8月30日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定：买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应责令其补办房屋买卖手续。据此，李某与张某的买卖协议就当认定为有效。
诉讼时效是指权利人在一定期间内不行使权利，即丧失依诉讼程序保护其权利的可能性的民事法律制度。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定除外。该条款明确规定了当事人应在法定期间内向法院主张自己的权利。时效届满，权利人的胜诉权消灭，其起诉权和实体权利则不消灭，无论当事人是否了解时效的规定或是否提出时效抗辩，司法机关均应依职权调查诉讼时效问题。如果原告的请求超过诉讼时效，又没有应予保护或延长时效期间的特殊情况，就应判决对其权利不予保护，这样，把当事人的意志和司法机关的职能及主动性结合起来，从而可以保障各种当事人在适用法律上的平等。
本案原告王某，虽未在“房屋买卖协议”上签名，但其在1993年12月，即知道房屋被李某卖给张某而未提出反对和制止。1995年，王某与李某离婚时又分得一半购房款，在事隔多年后才提出异议，王某作为房主应在知道或应当知道之日起两年内(到1995年12月)向法院起诉，超过两年的又没有予以保护或延长时效期间的特殊情况，按诉讼时效的规定丧失胜诉权。因此，法院依法判决驳回原告王某的诉讼请求是正确的。
12.购买的房屋质量与约定不符，购买者有权要求退房并获得赔偿
“案情简介”
1995年6月3日，王某与某开发公司签订了预售房协议书，载明：王某购买开发公司二层楼房三间，总造价为8.8万元。协议签订后，王某按照协议规定，共交款6.5万元，余2.3万元。经双方协商同意后又减去开发公司未干工程款2950.92元，实欠20049.08元。施工后期，经开发公司同意，王某对该房进行了装修。交付时，该房屋未经工程质量监督单位鉴定。后王某发现工程质量有问题，拒绝支付剩余房款。为此，开发公司诉至法院要求王某归还欠款。
法院受理此案后，委托市中级人民法院技术鉴定中心对开发公司售给王某的房屋进行了鉴定，鉴定结论是：该房屋结构设计不合理，施工质量低劣，没有严格按照施工规范施工，存在严重工程质量隐患，属不合格工程。王某已完成的装修工程，经鉴定费用为3.57万元。
审理中，王某因工程质量不合格反诉被告开发公司要求退还房款6.5万元，并赔偿其装修损失费3.57万元。
法院审理认为，开发公司在预售房中，由于疏于管理，导致不合格工程，应该承担违约责任。故依法判决：王某将所购房屋返还给开发公司；开发公司退还王某所交房款6.5万元，并赔偿王某房屋装修费3.57万元。
“法律评析”
本案涉及的法律问题是开发商提供的商品房存在质量问题能否退货的问题。
《民法通则》第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施并有权要求赔偿损失。”《合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方可以根据标的性质以及损失的大小，合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”商品房作为开发商向社会提供的一种商品，开发商有义务保证房屋的质量不存在瑕疵，在存在瑕疵时依法应当承担修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用或者赔偿损失的民事责任。
本案中，开发公司在预售房过程中由于管理疏忽造成不合理工程，交付房屋时，又未经工程质量监督单位鉴定，就将存在质量问题的房屋交付给王某，无疑构成违约。法院因此判决其退还房款并赔偿损失是正确的。
13.以行政批复为依据，向购房者收取价外利息的行为是无效的
“案情简介”
1995年初，被告某开发公司在某市公园路征地开发商品房，总面积为4002.45平方米，每平方米征地费为16.63元。1995年5月19日，原告王某与被告某开发公司订立了《房屋购销合同》，合同规定：预订房价每平方米暂按450元计算，原告在签订合同时须预付购房定金人民币3.3万元。房屋竣工验收后，按县物价局审批的价格据实结算，款清交房，产权属原告所有，交付使用时间为1996年1月，原告交付的购房定金和被告垫付的土地开发和建设房款，各按银行规定结算利息。合同还约定了违约责任。合同订立后，原告按约定交付了定金3.3万元。被告将工程发包给施工单位，并约定竣工期为1996年1月20日，但实际在1996年10月竣工。1996年10月18日，县物价局批复：住宅每平方米销价为524.62元，杂物间每平方米销价为360元，住宅销价可在价外按月利率12.06‰的标准向购方计收利息。1996年11月15日，原、被告结算房款时，被告以每平方米524.62元计款后，又以物价局的批复为据，在价外按总销价以12.06‰的月利率计收一年的利息8611.35元。原告认为此价太高，但因已交定金，只得按被告要求交清房款。之后，原告多次找被告协商，被告只退还231.12元。后原告诉至法院。
法院经审理认为，合同约定房价按物价部门核定为每平方米524.62元计算应予准许。被告以物价局“可在价外向购方计收利息”的批复为由，向原告收取房屋总造价一年的利息，无法律政策依据，也违反了双方订立的合同。被告逾期交房系违约行为，双方同意按迟延交付时间以每月每平方米1.1元的标准由被告承担违约责任予以准许。据此，法院依法判决：被告退还给原告多收的购房成本利息7515.27元及该款自结算交付次日起至退还之日止的利息；被告给付原告逾期违约金1388.93元。被告不服一审判决，提起上诉，二审维持原判。
“法律评析”
本案涉及的法律问题是开发商能否在商品房的销售价格中加收利息。
国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行印发《商品住宅价格管理暂行办法》第五条规定了贷款的利息计入成本。因此商品房的销售价格中已经包含有贷款利息。本案中原告在订立合同时预交了3.3万元，因此，房屋造价也非全部由被告贷款。双方在合同中约定了原告的预交款及被告的垫付款各按银行规定结算利息。被告以物价局的批复为据，按总造价以12.06‰的月利率向原告计收1年的利息，既违反了合同，又无法律依据。物价局的批复系针对被告商品房竣工后申报商品住宅定价所作出的，不能变更原、被告依法订立的合同，对原告不具有合同上的法律效力。被告按该批复计收利息明显损害了原告的合法利益，多收的利息应当退还。同时，逾期交房依法应当承担违约责任。所以法院的判决是正确的
14.因市政配套设施改变造成迟延交付商品房，开发商的责任不能免除
“案情简介”
1991年7月31日，原告朱某与被告某房地产开发公司签订预购商品房屋协议书。协议约定：原告向被告预购某市高新路高层住宅大楼803室(两室一厅，建筑面积79.66平方米)，房款人民币205459.07元，由原告在签约后三天内付15000元，其余190459.07元于同年8月付清，逾期不付每天按总售价万分之二罚款；被告在1991年12月交付房屋；任何一方不履行协议条款而造成另一方损失的，另一方有权要求违约方赔偿损失，以至终止协议。原告已交清房款，但被告未能如期交房，原告要求被告赔偿延期交房损失1232.07元。
被告辩称：延期交付所购买的房屋之主要原因是市政配套工程计划改变所致，并非被告主观故意。原告现在并没有直接损失，故按双方协议的约定，被告无需赔偿。被告考虑到原告实际上未得房，自愿给予经济补偿，自应交房日起至实际交房时止，以原告借住相同面积私房的租金计算，每月补偿180元。
法院经审理认为：原、被告签订的预购商品房屋协议，不违背国家的法律、法规，双方应履行。被告未能按协议约定交房，虽提出是因市政配套工程计划改变所致，但因其有责任在建房前了解市政配套工程等情况，故不能免责。遂判决：房地产开发公司应一次性赔偿原告朱某人民币4750元。房地产开发公司在1992年年底如不能交付约定的预售商品房，应按中国人民银行同类同期的贷款利率计算房价205459.07元的利息，赔偿朱某损失，至交付约定的房屋时止。
“法律评析”
本案涉及的法律问题是因市政配套设施改变导致开发商延期交房的责任能否免除。
本案中被告未能按预购商品房协议交付房屋，主要原因是配套设施(供电)问题未解决，但解决供电问题的责任仍在被告。因为作为建房单位的被告，在事先应了解市政配套工程等情况，确保新建房屋供电等问题，才能将房屋预售出去。供电部门改变计划，被告对因此所致的售房违约不能免责。原告与被告的协议约定，被告应于1991年12月交房，被告未按协议如期交房，应承担违约民事责任。《民法通则》第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案被告的违约责任主要是迟延履行的违约责任，给原告造成的损失是不能按预期享受购房带来的利益。被告应承担赔偿责任，赔偿额可以房价款按中国人民银行同类同期的贷款利率计算。双方当事人在二审期间对于1992年1月至11月的赔偿额为4750元，取得一致意见，可准予双方按此一致意见执行。被告在庭审中已同意于1992年12月向原告交房。法院为保护原告的合法权益，判决被告如在1992年12月不交房，仍应承担赔偿责任是正确的。
15.开发商在交付商品房屋时不得以房价提高为由拒绝交付房屋
“案情简介”
1992年10月，原告梁某以5.17万元向被告预购了某市建国路被告某开发公司所有的C栋两室一厅住房一套，双方约定两个月后交房。期限届满后，被告却以房价已提高为由，拒绝交付合同规定的商品房。原告诉至法院，要求被告立即依照约定交付房屋， 并同时支付2585元的违约金和1000元的赔偿费。被告辩称：其未能按约交付商品房的原因是政策变动导致的房价上涨，并不存在违约的问题。原告必须交足调增部分的房款以后，被告才能交付该商品房。因此请求法院依照(1992)某省城建发380号通知，判决准予调增房价。
人民法院在查明事实的基础上判决原、被告签订的商品房预售合同有效，开发公司将坐落在本市建国路C栋两室一厅住房一套交付给原告梁某，并以合同约定价格进行结算。开发公司从1993年1月起，每月支付梁某违约赔偿金100元，至交付房屋时止。宣判后，原、被告双方均未上诉。
“法律评析”
本案的法律问题是开发商能否以材料价格上涨为由改变合同已约定的销售价格。
本案原告和被告订立买卖合同时，作为合同标的物的商品房尚未最终建成，被告只能在商品房最终建成后才能交付标的物，故严格地说，本合同纠纷是一起商品房预售合同纠纷。
由于本案原告和被告订立合同时，房屋尚未建成，在此施工过程中所需要的建筑材料，就会由于多种原因的出现而发生调整。影响建筑材料价格变动，既可能基于市场供求关系的变化，也可能基于某些政府行为的出现。本案的合同是原告和被告于1992年10月20日，经自愿协商后签订的。该合同的内容和形式均符合法律规定，属于有效的房屋买卖合同。被告提供的涨价依据是，某省建设厅第380号文件。经审查，上述地方法规自1992年8月1日起实施。本案涉及的房屋买卖合同是1992年10月20日签订的，故在签订合同时，合同价格中应当已包含涨价因素。此时，若以建材涨价为由提高房价，证据不足，法院不予认定是正确的。本案审理过程中，有人主张适用情势变更规则，调整原告和被告已经商定的房屋买卖价格。
所谓情势变更规则，指在合同订立后和履行前，由于作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的根本性变化，致使按照原合同约定履行显失公平，受到不利影响的当事人可以请求法院予以变更或者解除原合同。适用情势变更规则的重要条件之一，是在合同订立后和履行前发生了非当事人所能预见的根本性变化。在原告将本案提起诉讼前，确曾发生由于政府调整价格而导致的价格重大波动。但政府调价是发生在原告和被告正式签订合同之前，而不是签订合同之后和实际交付之前，被告作为从事建筑业的专业公司，对本领域发生的重大价格变化，是不可能不知晓的。因此，没有理由在本案中适用情势变更规则。常用房地产法律法规？
