马克思主义的产权理论则始终坚持首先把财产关系看作是由经济上所有制决定的，法律意义上产权关系是以经济上的所有制关系为基础的。因此，研究产权关系的实质是研究人们生产活动中的经济关系。因为只要把产权界定为是人与人之间的关系，那么，这种关系首先就是经济关系，然后才是法律关系，而不是法权关系决定经济关系。正如马克思所指出的：“在每个历史时代中所有权是以各种不同的方式、在完全不同的社会关系下面发展起来的。因此，给资产阶级的所有权下定义不外是把资产阶级生产的全部社会关系描述一番。要想把所有权作为一种独立的关系、一种特殊的范畴、一种抽象的和永恒的观念来下定义，这只能是形而上学或法学的幻想。”马克思主义以历史唯物主义为指导，在产权理论中对经济关系与法律关系的科学把握，使这一理论更具有深刻性和科学性。
其次，新制度经济学运用交易费用这一工具来分析产权问题，在实际应用中存在着重大的缺陷。
交易费用是产权经济学中的一个核心范畴，对于产权分析具有重要的意义。但是，交易费用所涉及的内容是十分庞杂的，范围过于宽泛，因而究竟怎样来计算交易费用始终是难以把握的问题。例如，根据张五常对交易费用所下的定义，交易费用是指一系列制度成本，包括信息成本、监督管理的成本和制度结构变化的成本。也就是一切不直接发生在物质生产过程中的成本。但这中间所涉及的各种制度成本事实上是难以计算的。威廉姆森把交易费用分为“事前的”和“事后的”两类。事前的交易费用是指起草、谈判、保证落实某种契约的成本。事后的交易费用是指契约签订以后发生的成本，它可以有多种形式，如当事人想退出某种契约关系所必须付出的费用；交易者发现事先确定的价格有误而需要改变原价格所必须付出的费用；交易当事人对政府解决他们之间的冲突所付出的费用；为确保交易关系的长期化和持续性所必须付出的费用，等等。很显然，这里所涉及的各种费用也是难以计算的，有的甚至是根本无法计算的。因此，尽管交易费用是客观存在的，但在实践中却是难以计算的，因而其运用价值也就大打折扣。对此，新制度经济学的代表人物自己也已经意识到了这一问题，即交易费用的分析方法提出以后，“大量被人引证却很少被人运用”。因此，从提出交易费用这一概念的目的来看，它是要为对经济活动中的制度分析提供一种可以量化的分析工具，但这一需要量化的概念本身却难以量化，从而使这一分析工具在很大程度上也只能停留在概念的分析上，而难以在实践中得到具体的运用。这不能不说是交易费用这一分析工具本身存在着许多无法克服的矛盾。
除了新制度经济学的产权理论本身存在的缺陷以外，就这一理论分析所得出的基本结论来看，也是存在着重大问题的。新制度经济学研究产权关系所得出的基本结论是要说明只有私有产权才能做到产权清晰，因而具有最高效率，而公有产权则必然导致低效率。这一结论在理论上也是站不住脚的。
新制度经济学的产权理论主张实行私有产权的一个重要理由是，认为私有产权能够给人们自由选择的权利，可以使企业主在不受任何束缚的条件下充分发挥其积极性，只有实行私有产权才能真正做到产权清晰，从而使经济发展具有最充分的动力。
私有产权是否具有最充分动力和最高的效率，这是一个需要从理论和实践的结合上来回答的问题。
从理论上说，人们从事经济活动的动力大小主要取决于两方面的因素，一是物质利益的因素；二是精神的因素。我们先撇开精神方面的因素，单就物质利益方面的因素来看，只要把物质利益与人们的经济活动紧密地结合起来，就会给人们的经济活动提供充分的动力。这里的经济利益包括财产收入和直接收入两个方面，即当人们的经济活动与其财产利益和直接的收入都能够直接结合起来时，当然就会对经济活动产生强大的动力。如果人们的经济活动能够与其直接的收入结合起来，也能够产生强大的动力。因此，要使经济活动具有强大的动力，关键是要做到这两方面的结合。
应该看到，在私有产权的条件下，由于财产是私有的，人们的经济活动与财产利益的结合是十分紧密的，因而从财产利益的角度来说，其动力是非常充分的，尤其是在小私有制的条件下，这一点就更为突出。但是，在现代社会化大生产的条件下，社会生产早已突破了个体的局限，社会化大生产已成为生产的主流形式，个体小生产在社会生产中只是起着拾遗补缺的作用。为适应社会生产的这一发展趋势，私有产权的形式已经突破了小私有制的局限，以股份公司为主要形式的私人资本社会化已成为现代社会产权的主要内容。这一变化的实质在于，在股份制的条件下，私人财产与个人的经济活动已经在相当程度上分离了，即财产是私人所有的，但直接使用这些财产的并不是财产所有者本人，而是其他人。这样，对于财产所有者来说，财产利益与个人的经济活动之间已经不是一种直接结合的关系了，而是这种结合具有了间接性。从这一点来说，私有制在财产利益方面对经济活动所产生的动力已经在相当程度上失去了。也就是说，在一个股份公司中，其动力如何主要是取决于公司本身的机制，而不是主要取决于该公司的股票是掌握在私人手里，还是掌握在集体或国家手中。或者说，该公司的股票在私人、集体、国家之间转移、买卖并不会对公司经营产生直接的影响。这一点正是资本社会化这一现代产权的主要优势所在。对于这一现象，马克思把股份资本的出现看作是对个人私有产权的扬弃，是私有产权向社会资本转变的转折点。这一转变说明，个人私有产权这一形式已经不能适应社会化大生产的客观要求，必须采取社会资本的形式才能更好地符合社会生产发展的要求。而社会资本的出现本身已经包含了在很大程度上对个人私有产权的否定和对资本社会化这一形式（公有产权）的肯定。
因此，说私有制具有最充分的动力和最高效率这一观点，至多只能在小私有制经济中成立，在现代经济的条件下，由于私有者与经济活动的直接进行者已经实现了分离，所以，从财产利益的角度看，认为私有制具有最充分的动力和最高效率的观点，已经是过时了，不符合现代经济发展的实际。
如果私有产权不能实现财产利益与个人经济活动的直接结合关系，那么，说私有制具有最充分的动力和最高效率的观点也就不能成立。这样，经济活动的动力就主要取决于直接收入与经济活动的结合了。而这一点私有产权可以做到，公有制也同样可以做到。公有制经济可以通过对收入分配制度的改革，使人们的经济活动状况与收入直接结合起来，这同样能够使经济活动具有充分的动力，进而实现经济高效率地发展。
从实践上看，保证经济发展具有充分的动力是一个十分复杂的问题，它取决于多种因素，并不只是单一地由所有制来决定。在私有制经济中，尤其是在私有的股份制经济中，并不能说经济动力的问题就天然地解决了，就一定能够具有最充分的动力，或者说就一定能够实现经济高效率地发展。低效率的私有制到处可见，被市场淘汰的私有制经济每时每刻都在发生。而在公有制经济中，同样有许多动力是非常充分的，发展的效率是非常高的。因此，实践并没有证明只有私有制才具有最充分的动力和最高的效率，也没有证明公有制是不具有动力和效率的。大量的事实说明，无论是在私有制还是在公有制中都会有高效率的情况，也会有低效率的情况。如果只看到私有制中高效率的情况以及公有制中低效率的情况，而对私有制中低效率的情况和公有制中高效率的情况视而不见，片面地、简单化地得出只有私有产权才能实现经济高效率发展的结论，这既不能在理论上给予充分地证明，也完全不符合实际。
许多西方经济学家也从现代经济发展的大趋势中看到了不能把私有产权与高效率直接联系在一起。美国著名经济学家斯蒂格利茨教授指出：“社会上有一流行的观点即私营企业是有效率的，公营企业必定是没有效率的……上述观点也是值得怀疑的。毫无疑问，公营企业无效率的例子很多，但私营企业也不例外。……对加拿大国家铁路公司——一家和私人铁路公司开展竞争的公共企业——的研究表明，公司的成本是可以和私人企业进行对比的。和相应的私人企业相比，法国的好几家国有企业也获得了富有效率的好名声。”中国社会科学院研究生院副院长郑秉文博士在翻译斯蒂格利茨这本著作的译者话中，对他的观点做了很好的概括：“在谈到拍卖电视频道时，斯蒂格利茨说这是‘好经济学’；但在谈到私有化时，认为这是‘坏经济学’，他持否定的态度；他为克林顿政府担任经济顾问委员会主席时，坚决反对将一个生产铀的公司私有化，即使到今天，他还坚持不懈地利用其自身的影响，竭力推迟其私有化的进程。他始终认为，私有化运动不是一个好的选择。”
总之，无论是从理论上看，还是从实践上看，都不能证明新制度经济学的产权理论所得出的只有私有产权才具有最充分动力和最高效率的结论。因此，不能把私有产权与高效率划等号，把公有产权与低效率划等号。
①参见黄少安：《产权经济学导论》，山东人民出版社，第2页。
②科斯等：《财产权利与制度变迁》，上海三联书店1994年版，第166页。
③同上。
④科斯等：《财产权利与制度变迁》，上海三联书店１９９４年版，第９７页。
⑤巴泽尔：《产权的经济分析》，上海人民出版社、上海三联书店１９９７年版，第２页。
⑥诺斯：《制度、制度变迁与经济绩效》，上海三联书店1994年版，第45页。
⑦诺斯：《经济史中的结构与变迁》，上海三联书店1991年版，第21页。
⑧科斯等：《财产权利与制度变迁》，上海三联书店1994年版，第204页。
⑨科斯：《论生产的制度结构》，上海三联书店1994年版，第190-191页。
