走访中，他也切身感受到，时下楼盘品质与包装都在不断提升。比如城东有一个叫芙蓉美苑的占地500亩的大盘，规划有山有水有园林，还有体育运动场所等附属设施，推广文章也做得精彩，向市场大事宣扬买他们的房子，可以独享一方生态生活的悠游自在。又如河西靠近区政府有几处建筑面积在20万平方米到40万平方米之间的中等规模楼盘，楼宇的建筑风格、户型设计及小区内园林规划也都不错，却因人们受“宁要河东一张床，不要河西一间房”的观念影响，或许也因为推广力度远远不够，虽然价位很实惠，来访客户却很少，销售状况不佳。赵聪灵也看到了独占天时地利的楼盘大收渔利，比如位处市中心山水公园旁边的两个项目，本身卖点不显着却价格最高，均价高达7000元、米2，他们推广靠的就是紧邻公园的周边生活环境与其他市政配套做卖点，活脱脱地把公园等公共设施给“卖”掉了。公共资源也变成了开发商的无本财源。另外就是，现在楼市的包装水平也都在普遍提升，似乎都跳离了功能卖点的层面，懂得了打文化卖点的牌子。只是，他们炒作文化地产的水平大多还是远远落在阳光国际城之后，比如河西有十几个楼盘，有的更靠近清江书院，但他们的借势包装逊色得多；清江书院代表的深厚传统地域文化卖点，却被阳光国际城风光揽尽。
五天时间，他们5人组马不停蹄几乎把江边的在售楼盘的盲价做了一个地毯式的调查，得出的基本数据是：河东住宅均价约4500元、米2，河西住宅均价约3400元、米2；楼层加价一般在20-50元、米2；河东楼盘的让利点扣现款1％、按揭一般没有让利，河西楼盘让利现款一般2％、按揭1％。市场在售楼盘的年涨幅平均在20％左右，部分楼盘年底涨势更明显。
赵聪灵还特别从网上搜集了2006年全国几大一线城市的楼价动态情报。北京、上海、深圳等一线城市的房市普遍供销两旺，一些卖点显着的好盘，还出现了连夜排长队抢购的局面；有些楼盘也出现了房价一周一涨的态势。全国各地都出现了开发商捂盘惜售，减少房源放量搞囤积居奇等待卖高价。对此，市民和网民抗议呼声强烈。一些地方政府开始出台重拳打击捂盘行为的政策。江边市政府也顺应社会呼声查处了两处捂盘行为。其处罚的方式也有些怪：罚款5万元，责令停止销售三个月。为此，网上舆论一片嘲笑声：罚款5万元像父母拿根稻草打顽皮孩子的屁股，停盘三个月更是在变相支持开发商捂盘。
对于房价的持续飙升，许多网民称按收入与房价比来折算，中国的房价实际上已超过了美国房价。有人又称一对年轻人买一个100余平方米的结婚房得花掉双方本人、父母、爷爷三代人的积蓄。关于房价高的原因，业内权威人士和专家学者们的分析各持观点，有的说是地价太高，有的说是供需关系造成，有的说是炒房者太多炒起来的，有的称开发企业税费和灰色开支太重使然，有的指责开发商唯利是图牟取暴利推高了房价等等莫衷一是。相比于全国房市尤其是一线城市房市的风起云涌，作为中部省会的江边市的楼市仍是价格的洼地，显得平稳。但是，从市房产局信息中心公布的租售比数据1：280，房价水平亦接近了国际警戒线。
市场，对房价绷起一根紧张的神经。阳光国际城大批前期客户，通过电话或来现场打探项目开盘定价也一天比一天频繁。这房价这楼市究竟会何去何从呢？赵聪灵真的有些捉摸不定。他把写好的综合报告提交给董宏理。董宏理看了之后很满意地点头称赞赵聪灵花费了心思，调查报告做得很到位。
赵聪灵向董宏理打探房价何时能制定出来。董宏理说：“开盘定价是一个十分重要的问题，项目公司高层根据你提供的调查报告讨论出一个初步意见，已提交总公司了，总公司的决定还没有下达。”
前期推广，因心思百结而显得有些漫长，现在开盘时间一天天临近，让人揪心的同时，又感觉憋了好长时间的一口气终于可以舒出来了。推广部的工作按部就班，一桩一桩地逐步落实完成。万事俱备，只欠东风。
赵聪灵感觉操盘有些像苦心导演的一部电影或电视剧，而开盘就相当于首映，能不能一炮走红？票房会怎样呢？千亩大盘会以怎样的姿态露面于市场？虽然现在楼盘营销的来势很好，他也有一份对董总操盘能力的充分信任。几个月来费尽心思的前期推广，一波一波的炒作似乎已经把项目推到了万人瞩目的位置，现在一举成功按理也是顺理成章的事情。
但是，他分明感觉每个人的内心都有一份排解不了的忐忑心理，都在等待着大幕将启的局面。
转入房地产业做的首个项目面临首次开盘，赵聪灵觉得自己既是演员，又是看客。
总公司核定的房价终于下达了：稍低于河东楼市均价开盘，即阳光国际城均价定在4350元、米2，楼层差价定为30元、米2。理由是：江边乃至全国楼市正处在积极上升期，阳光国际城的品牌效应也显示出来，售价不能低；鉴于地理位置偏，价格也不宜太高；再就是目前项目前期意向客户积累比较丰富，有效客户率也有相当大的比例，第一组团首批房源推出200套，估计还会供不应求。董宏理解析定价时说：“楼盘定价是一个很现实的事情。前期积累的人气足、意向客户多，定价就当然高一点，打品牌卖点；如果人气不旺、意向客户少，就定价低一点，打价格优势牌。
原来公司要花那么大的力气，使劲积累前期意向客户，意在于此！换句话讲，这个高房价，在一定程度上也是前期意向购房者们的热烈追捧助推起来的！是购房者的热情，自己让自己做了冤大头！赵聪灵又有恍然大悟之慨。他认为公司唯利是图得有些心狠。市场经济的矛盾运动，血淋淋的事实就摆在眼前：斗升市民眼巴巴张望房价下跌，而开发商们呢，则在用尽苦心争取房子卖高价！
这一天，刚好有一位在上海发展的大学同学来到江边市出差，联系了他。晚上，赵聪灵礼节性地接待他，两人在餐桌上免不了谈到房市现状。
同学问及江边市的房价，大为惊叹，说这价格差不多是上海房价的一半。
同学当即表示要赵聪灵帮他在阳光国际城买一个房作为投资，他认为品牌大盘升值空间更大。赵聪灵露出几许为难表情，说了首批房源还未开盘，现在就有些争不过来的大局情况。同学听后，即转了口道，他只是一时兴起随便说说，其实他在江边买房是有些不现实的。上海房价再贵，他也只能考虑在上海买，因为自己在那里工作，也打算在那里生活下去。
在上海工作的同学离去后，赵聪灵忽然对阳光国际城的开盘定价能够接受了。不过横向比较江边市的均价，他又禁不住悄悄替阳光国际城的房子算起成本价来。
江边阳光国际城因为地价便宜，其建安成本顶多不出1800元、米2，再加上配套费、税费及运营开销，估计利润至少也在60％以上。赵聪灵咂咂舌惊叹低地价、高房价带来的巨大利润空间，也理解了如今全国各地地产商为何那么不顾一切地忙于囤地。再算一算这处千亩大盘100万平方米建筑面积的项目，如果顺利开发成功，将是多么巨大的一笔暴利收益啊。难怪中国富翁排行榜的前几位，都由地产大亨们占据着。如果不是行业内幕人士，赵聪灵是怎么也不敢想象的。他相信了网上说的中国房地产普遍存在高利润，不是空穴来风。阳光国际城的成本价如果也发布到网上去的话，一定会吓懵网民，在社会上产生新一轮舆论冲击波吧。当然这是邪念，赵聪灵很快打住了这个邪念。
4350元、米2均价，在江边市的河西地段是最高的，这毫无疑问也会增加一线销售的挑战性。营销中心的罗经理和置业顾问们得知定价后，也都感觉意外，称价格太高。罗经理表情严肃地称定价太高，除了担心给销售带来困难外，似乎也有着对顾客们的同情。然而，董宏理不以为然地说：“不管是高还是低，总公司决定的事情，我们就得无条件地执行。”
为了吊住意向客户的胃口，开盘价格方案是对外保密的。开盘在即，上门或者通过电话咨询阳光国际城开盘定价的意向客户们越来越多，很能反映房价已成为购房者们的心头之痛！公司统一口径的回答是：具体房价，还要在开盘当天等总公司的通知！不过，阳光国际城作为一个大品牌项目，价格不会高不会低，会有一个适中的合理定价。”这个说词，也是给意向客户们的一个心理暗示。问了好像等于没问，首批登记客户一个个对阳光国际城流露出既眷恋，又忧心忡忡的表情。
董宏理对营销中心下达的头等大事是：继续加紧首批求购客户的动员和登记；务必在4天后把这项摸底工作汇总，上报。
房价始终不肯公开，把很大一部分客户都吊得心痒难耐，热切想买到阳光国际城的房子又担心房价会高得离谱，还担心摇不到号。即便如此，开盘前登记决定在开盘当天买房的客户竟达到了1500余名。也就是说，开盘将是1500余名客户抢购200套房子。这是一件大快人心的事情！
全公司上上下下一派胜券在握的样子。怎么办？只能是采取摇号抽签的方式决定幸运客户了。这种开盘方式，正好又吻合了董宏理最初期待的设想。具有戏剧性的是，阳光国际城首批房求购者太多，须抽签决定幸运者的消息传出后，要求参加抽签的人在登记截止的翌日又纷至沓来，公司不得不再网开一面，因此报名抽签的人数猛增近50余人。
开盘，对于一个新盘上市有着至关重要的作用。“好的开端是成功的一半”，这一句俗语对楼盘入市似乎更有着不同寻常的意义，如果你项目开盘就能一炮打响，则意味着该盘的后续销售底气十足，反之则预示来势不妙。因此，开盘最要紧的是千万不能冷场。为了预设开盘的抢购局面，董宏理又号召公司员工在开盘当日把家人和身边的亲友尽量说动到现场去助人气。同时，他要求置业顾问通知手头首批不购房的意向客户，邀请他们也来现场看热闹。公司又在开盘前三天同时在江边市各大报纸、电视上连续三天发布了阳光国际城即将开盘的硬广。
怕开盘人气不足，又怕开盘可能人多杂乱。为防止意外事件发生，公司又申请了派出所派公安人员到现场维持秩序。通过这些预案，赵聪灵暗叹精于“出奇制胜”的董宏理，做大事原来如此心思缜密。他表面波澜不惊，其实内心悬起的一颗心也没有放下来。
万事俱备，只欠东风，阳光国际城的开盘，成为公司与意向客户的共同悬念。公司上下既处在胜券在握的情绪之中，又隐约浮出一份不可排解的担心。董宏理反复对下属们强调开盘的至关重要性，叮嘱务必要将各种准备工作清理好、做到位，严格步查。赵聪灵因为是第一次面对这样的大场合，言行举止不免表现得心惶惶的，有时连回答董宏理的问话，都紧张得有些发慌。
董宏理把他的异常反应看在眼里，便换了一种轻松的状态满面春风地对赵聪灵说：“小赵，你莫要‘皇上不急太监急’啊。阳光国际城开盘是基本上胜券在握的！只要明天的活动按计划顺利进行，我们就可以对江边楼市产生冲击波，再次创造轰动效应。”
赵聪灵愧然一笑，忧惧顿时消减了许多，他内心佩服董宏理能够把这么一个千亩大盘镇定自若地玩于股掌，真有将军风采。接下来，他又禁不住回想起一路来董总一系列特立独行的营销理念与行事方法，行之有效，为何与自己在《营销学》上所学的理论大相径庭呢？给他触动很深的还有：阳光国际城项目经他们几个月来虚虚实实的一番鼓捣，竟然就被推广成了闪耀省城的地产大品牌。书本上说产品品牌的树立，需要货真价实的技术，需要人文的漫长积累，而房地产项目品牌的塑造，怎么就可以急火加工炮制出来呢？阳光国际城成为明星楼盘，像是攒着一股劲吹出来的一个彩绘气球一般，迎风招展了。
2006年元旦的早晨，晨雾很重，寒气袭人。赵聪灵在天麻麻亮就起了床来到了项目部营销中心。会所前面的广场笼罩在雾气中，几步之外看不见人影，却听见人语声声。从声音可以听出公司的其他工作人员有在忙碌的了。但人语声中也有陌生人的口音，赵聪灵有些奇怪，便寻声走过去，见到了一对老年夫妻，一对中年人，几个年轻人。他问道：“你们都是来买房的吧？”
“是啊。”中年人应道。人影似在眼前，声音听起来又显得悠远。
赵聪灵不解地问：“我们今天搞的是抽签方式，不是按先来后到。活动要到8点半才开始，这么冷的天你们干吗来得那么早啊？”
“哎，想起买房子，就睡不着了，干脆就早点来吧。”老奶奶回答，又说他们是为在国外留学即将回国的儿子备房的，希望儿子回国后能住进这个国际化生活社区。
赵聪灵顿时有一股暖流流遍全身。他心里清楚，这些清晨睡不着赶过来的人，是多么渴望买到阳光国际城的房子啊。又听见有人发问：“你们今天的抽签不会做手脚，搞暗箱操作吧？”赵聪灵认真地回答：“不会的，我们是当场摇号。你们都看得见的。你们放心吧，我们绝对公正做事。”
“咳，花钱买你们的房子还得摇号了，这是江边市从来没有过的事情啊。”有人说。
“哈哈，这是江边首个千亩大品牌啊。与别的楼盘不一样！”赵聪灵感觉心里直乐，又为这些急切买房的人而感动。
公司几个同事正在会所的入口处用指示墩和警戒线圈定临时性的活动台空间，赵聪灵走过去帮忙。公司人员陆续到来，各负其责做着准备工作，有的在广场两侧插彩旗，有的在广场的入口架充气式红色拱门，有的在会场阶檐下挂横幅，有的在装扩音器等等，雾中一派忙碌。参加抽签的客户也越来越多，广场上显得人流密集了，前奏音乐事先放响了，浓雾也稀薄了些许却久久不肯散去。晨雾，好像也在替他们酝酿着一出大排场开盘活动的序曲氛围。大约8点钟，艳亮的阳光划空而来，雾幕全面消退。戏幕拉开，阳光国际城广场上一番喜庆热闹的景象，便呈现在河西这一片清冷的土地上，倒也渲染出新年到来的一派欣欣向荣的热闹景象。
广场上已是人头攒动，前面的河西大道两侧停放的小车已延伸了数里。广场周边气球、彩旗伴随着音乐声飘飘扬扬。这一番盛大场景，让人想象未来河西新城区也会有一派繁华盛景。赵聪灵初初统计来人不下3000人，这之中有一半是持签牌的意向客户，有的是陪同人员，也有好大一部分是同行前来探营观看的。
预防意外事故的五六名公安人员也早早来到了现场。开盘活动就像举办一场颇有规模的社会活动一般，显得热闹空前又煞有介事。
