2002年初，中国的房地产市场不温不火，商业化程度不是很高。北上广深房价3000-5000元/平方米，众多省会城市房价大多为2000元/平方米左右。县城更低，仅为700元/平方米左右。
许多房地产企业及建筑企业要死不活，苦苦支撑。但是，一批商业嗅觉敏感的企业，率先进行专业市场或综合市场的开发，快速完成了财富积累。
“你们远离公司总部，千里迢迢来到广西拓展市场，辛苦你们了。”严总回去之前，邀请谭总、绪超两人喝茶。也可以说是组织广西公司前期仅有的两个人开会，黄姐参与。
“这是我们应该做的！我们一定不会让严总失望。万一不成功，大不了我们再回去，一人分管一楼宾馆。”谭总开了个玩笑，雷厉风行的他，是公司创业元老，也是股东之一。
“将在外，军令有所不受。你们不要有太多顾虑。”黄姐是个很慈祥的贤内助，不希望大家在外有太多的思想包袱。
“那也不能完全这样。”严总打断了黄姐的说话，“有所为，有所不为。日常事务完全由谭总负责与决策，但涉及重大事项，如项目总体规划、工程价格等，必须报我批准。”
严总希望从根源上要做好风险把控，防止出现吃回扣、有意抬高成本等事项发生。
“严总请放心，我跟你这么多年，我的为人你也是知道的。再说，严总这个项目给了我16万元的股份指标，我也会千方百计降低成本的。”谭总说。绪超顿时觉得严总很英明。
严总虽然文化程度不高，但通过让管理层入股，从经济利益上完全把大家捆在了一起，根本不用太复杂的制度，就把中国民营企业管理的最难题——管控给解决了。
“有的副总认为不公平，说他们只有８万指标，为何给你了16万？我说你亲自在外负责整个子公司与项目，付出的艰辛程度大得多。而且，我也和他们直说了，等于是你在给他们赚钱，所以多给你一倍指标，根本就不算多。”
绪超觉得，严总解决管控问题，说来说去，就一个字：钱！用上档次的话来说，叫“利益共同体”。用现代管理学词语来说，叫“事业共同体”。
“绪超年龄小，跟着谭总多学习。”黄姐说。
“绪超很不错，是我的得力干将！”谭总拍了拍绪超肩膀。
“谭总，我对你是相当的放心与信任，但你不能带着绪超搞小团队哟。”严总开玩笑地说。
“分公司的管理层，凡经理及经理以上的岗位，除公司委派的除外，其他人由你报批，经总公司批准后任命。”严总对分公司的管理，重点突出总体规划、成本和人。
严总与黄姐走后，谭总立即与绪超投入繁忙的工作中。经过讨论，两人认为房地产有明显的区域性，不能照搬以前的模式。兵马未动，粮草先行，做好调研是基础。
“阿美，我们公司决定在这里投资开发项目，现在要做详细的市场调研，你是本地人，能带我到处转转吗？”绪超一个人做市场调研，想到让拉阿美作伴。
阿美很热心，连续一周，带着绪超大街小巷的转，连小角落都不放过，也把当地的风俗习惯全说给了绪超。然后，他们又到周边临县县城跑了几天，发现没有一个纯商品房项目。
跑完之后，阿美又陪着谭总、绪超在柳州市、桂林跑了几天，弄了一大堆数据。
绪超把市场调研及各项数据做了个总结，然后做了个绪超版的可行性方案给谭总。经过三四次修改后，两人认为差不多了，回总部汇报。
“下面，请绪超就广西项目，给各位做一个详细的汇报。”。严总、各位副总，以及中高层全部到场后，谭总示意绪超开始。
“那里还没有一个纯商品房项目，我们公司将是第一个吃螃蟹的人。”绪超开门见山，直入主题。
“螃蟹有多种吃法，虽然好吃，但弄不好，也咬人。”严总插了一句话，引起哄堂大笑。
“为了好吃螃蟹，又防止它咬人，我们跑遍了县城每个角落，又去柳州、桂林进行市场调研。”谭总接着严总的话说道。说完后，他要绪超继续。
“房地产有明显的区域性，广西与我们湖南完全不一样。他们买房，从地买到天，也就是从一楼买到顶楼，而且很少谈价。”当时，县城居民楼没有电梯房，大多房子都是五层楼。
“那就是要控制好总价。”坐在会议室里的高管都跟随严总身经百战，可以说是中国第一批做专业市场与综合市场的人。他们不喜欢太多理论，更不喜欢太多规矩。绪超每次话到关键处，他们就马上打断，进行讨论。
“要控制好总价，就得控制好单价，以及每层的面积。”黄姐没等严总开口，就抢先定格了。
看到大家叽叽喳喳的讨论，场面显得很热闹，严总显得蛮开心。谭总与绪超也乐意大家讨论，因为讨论得越深入，说明他们的工作做得越到位。
“我们赞同严总之前定位开发商贸城的决策，具体理由请看调研。绪超，你继续。”谭总要大家安静下来，听绪超详细汇报。
“我们跑了几个县城，都一样，没有一个专业市场与综合市场。我们现在计划拿项目的县城，处于五县中心，也是最大的县城。因此，如果我们做一个综合商贸城，不仅可以填补本县没有商贸城的空白，而且还可以辐射周边五县。”绪超说，看着严总。
“绪超的市场调研，印证了我的判断。所以，项目决定做商贸城。”严总打开广西地图，画了又画。
“做商贸城是我们的专长，但我们也得升级，做我们独特的模式。”绪超接着说。
又开始讨论了。大家认为公司现有的模式很好，轻车熟路，不用更改。严总说，绪超都没汇报如何改进，讨论太急了，要绪超接着汇报。
“我们现在开发的这个市场，有个明显的缺陷，就是内部马路太窄，没有停车场。去年还勉强够用，今年明显不够用了，运货高峰时，到处堵车。如果这样下去，别的公司开发一个更大、更高级的市场，会把我们的市场淘汰掉。”绪超说到这里，有点激动。
“对，我们就是要开发一个永远不搬离的市场。”谭总站了起来大声说，一边把可研报告递给严总。
“原来政府计划给我们80亩地开发，我们认为，要至少120亩地。”谭总给在坐的每位发了一张规划构思图，要绪超接着说下去。
“我们要打造新的商业模式，那就是物流地产。”绪超一激动，站起来汇报。
绪超所说的物流地产，分五大部分：商贸城区、停车场区、仓库区、步行街区、景观休闲区。商贸城区、停车场区、仓库区用于日常百货批发、物流，步行街区、景观休闲区主要用于服装零售、精品店、餐饮等业态。
严总快速的翻完了可研报告，看到最终财务收益是他原先预估的五倍后，嘴角上露出了浅浅的微笑。项目如何弄，他有了更加清晰的思路。
大家讨论了两小时，最终认可这模式。尤其是步行街区，是因地制宜而来的，项目位于老城区商业中心与国道交合部，特别适合做步行街。
“我们的房子，全部做四层比较合适。”大家在会议室边吃盒饭边讨论。
“每层60平，第一层做展示交易门面，第二层做办公、仓库，第三层做宿舍，第四层赠送，业主可以把三四楼打通，弄成复式房，做住房来用。”绪超建议具体详规。
“项目总面积不到11万平方，就分两期开发吧。第一期商贸城区，第二期步行街区。”严总进行决策。
“所有建筑物全部弄四层，二三四楼具体如何用，那是业主的事。但我们的规划方案要便于业主打墙，如果有业主买两个连在一起的门面，要能够让上面每层楼方便打通，每层楼形成120平方米的大房间。”严总最终决定，以谭总、绪超提供的方案为主，适当进行修改、调整。
修改后的方案送到县政府，很快就有了回复，完全支持公司开发该物流地产项目，打造五个县的物流中心。县政府提供土地150亩，比公司计划的还要多30亩，同时希望公司能够修建一个星级宾馆。
对修建宾馆，公司持反对意见的多，毕竟跨省不好管理。
“建宾馆是好事。宾馆不仅可以带动步行街，有利于物流城商业氛围的形成，还可以促进市场的培育。宾馆建好后，我们公司不经营，用略高于成本的价格，打包卖给当地人或专业酒店就行了。”严总同意政府建宾馆的意见。
谭总对绪超非常照顾，每次外出去市里时，他都让绪车无证驾驶，学会了开车。后来绪超轻松获得了驾照。
一天，两人开着皮卡车，从县城开车到柳州，买售楼部的建材、办公家俱等。车装得满满，后重前轻，车头明显往上翘。
“完了，灯坏了，看不见了！”从柳州回来时，已晚九点。走到半路，车灯无缘无故坏了。几十里路不见一户人家，漆黑一片。
两人步行五六里路，终于买到两把手电筒。用手机筒当车灯，两个小时车程，开了四个小时，终于回到县城。
售楼部刚开放，总体规划一公布，前来咨询的人便络绎不绝，不到一个月，就正式接受预订。绪超带领几个人到周边县城巡展了两周。
“真是出乎意料，项目只是出了规划，尚未动工，才两个月，第一期全部预订完了，全是从地到天的。就连宾馆，也被人真金白银预订走了。”谭总兴奋的向前来视察的严总汇报。
“根本不用银行贷款，现在仅预订款，都有两千多万了。”绪超掩饰不住内心的喜悦。
“不，银行贷款一定要。”严总说。绪超很纳闷。
“小伙子，搞不懂，是吧？”严总看穿了绪超的心恩。
“银行只贷款给有钱的单位，越有钱，他们越想放贷。我们做这个项目虽然不用货款，但我们也要贷，一是对银行的照顾，二是万一公司以后缺资金，需要贷款，如果没有建立良好关系，银行也不会放货给我们。”严总说。
通过一番讨论，严总下了指示：一是做好工程进度，二是做好开业筹备。
“原以为会有一番恶战，没想到做个项目，不用销售，直接就进入开业筹备期了。”绪超觉得很不过瘾，也有种不战而屈人之兵的快感。
