2007年9月，小美取得上海户籍。但小美和大强的婚姻也几乎走到了尽头，双方经常争吵，以致无法继续生活，无奈之下大强向法院提出离婚，小美诉讼中表示同意离婚，但要求确认登记在自己名下的房屋系自己婚后个人财产，大强则提出反对意见，认为该房屋系自己父母出资购置，是为了帮助小美办理户口之便才登记在其一人名下的，该房屋属于父母的财产，不属于小美个人财产也不属于夫妻共同财产，双方争执不下。那么该房屋属于夫妻共同财产吗？ 如果大强父母与小美无该《协议书》，该房屋属于夫妻共同财产还是小美个人财产呢？
律师剖析
一、系争房屋性质
鉴于本案大强父母与小美之间有特别约定———《协议书》，故我们认为，系争房屋不应当属于双方的夫妻共同财产，在离婚案件中不宜直接处理。
不动产物权登记后，记载于登记簿的权利人为推定的权利人，即无论其是否为真正的产权人均首先推定其为真正的产权人，这是基于不动产物权登记所具有的公示公信效力，是基于保护交易安全、交易秩序及交易效率的需要。然登记簿上记载的产权人仅仅是推定的产权人并不一定是真正的所有权人，存在很多隐名代理的现象，物权的对内效力不能仅仅以不动产物权的登记为准。
就本案而言，产权登记在小美名下，任意的第三人都可当然地基于不动产物权登记的公示公信效力相信小美就是产权人，而无需考究真正的产权人是谁。但对于大强的父母而言，他们当初出资购房只是为了帮助儿媳小美办理“蓝印户口”，将房屋登记在小美名下并无赠与小美的意思表示，因此小美仅基于该房屋登记在自己名下，便认定该房屋系大强父母赠与自己的个人财产，是无法律和事实依据的。由于在离婚案件中无法追加第三人参加诉讼，故我们认为，鉴于小美与大强父母之间签有关于系争房屋的《协议书》，有初步证据证明系争房屋涉及案外人的利益，离婚案件中不宜直接处理，而应告知双方当事人另案诉讼处理。
二、法院审理结果
法院经审理后认为，系争房屋现虽登记在小美一人名下，且在双方婚姻关系存续期间取得，但大强出具的《协议书》中明确实际权利人为大强父母，因系争房屋牵涉到案外人利益，故本案中对该房产不予处理。
三、其他情况假设
若系争房屋是大强父母出资购买，且只登记在小美一人名下，且也无本案所涉《协议书》，那么该房屋属于小美的个人财产还是双方的夫妻共同财产呢？ 我们认为该房屋系双方夫妻共同财产，理由如下：依据《婚姻法司法解释(二)》第22条之规定，男女双方结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
何谓“明确表示赠与一方呢”？《婚姻法司法解释(三)》第7条规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产；由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
这一司法解释的出台是为了迎合民意，平衡双方父母的利益，但笔者认为，该条规定并未能全面体现民意。举例来说，若男女双方婚后购买价值100万元的房子，男方父母出资99万元，女方父母出资1万元，产权登记在女方一人名下，若双方无特别约定，那么依据上述规定，法院可认定女方享有1%的产权份额。同样情况下，若房屋登记在男女双方名下，则该房屋系双方共同共有，分割时一般均等分割，适当考虑财产来源和贡献大小，此时女方享有的产权份额应远高于1%。
但是，在社会公众的一般理解下，房屋产权登记在女方一人名下，女方却仅享有1%的产权份额，这似乎有些不妥。这里，我们注意到，《婚姻法司法解释(三)》第7条第2款所用的法律用语是“该不动产可认定……”而非“该不动产应认定……”，虽然仅有一字只差，但含义却大不相同，“可”的意思是可以这样认定也可以不这样认定，但从法律精神来说，一般“可”的含义是除非有特殊情况，否则就应按照“可”的规定处理。
那么，实践中，若一方父母全部出资，房屋产权登记在另一方名下，双方又无特别约定，该房屋是否属于夫妻共同财产呢？ 又该如何分割？ 对此，《婚姻法》及相关司法解释并无规定，如果我们按照以上分析机械推断的话，似乎产权人一方的产权份额应为零，这于情于理似乎皆有不妥。
因此，笔者认为，处理婚姻家庭问题不应机械适用法律，而要结合家事纠纷案件的特殊性。一方父母出资，产权登记在另一方名下，若出资一方的父母并无明确赠与产权人一方，且当事人无特别约定，产权人应享有一定的产权份额，该房屋宜认定为夫妻双方共同财产，但分割时可考虑财产来源及案件具体情况，适当照顾父母出资一方。
律师提醒
户籍问题一直是困扰很多外地在沪工作人员的大问题，因为户籍问题涉及医保、社保、公积金、就业等个人福利以及子女就学就医等福利，上海最初试点“蓝印户口”政策，依据该政策，一个人持有“蓝印户口”达到一定年限，可以按照规定转为上海户籍，本案中的小美就是按照这个政策转为上海户籍的。由于近几年上海房价飙升，小美心理不平衡，想分割本属于公婆的房屋，幸好大强父母与小美之间早有协议，否则，大强父母就无法讨回自己的房屋。
在此，我们建议，遇有需要他人代持房屋登记时，可以由真正的产权人与挂名的记载于产权证上的产权人办理房屋持证抵押手续，以防止挂名的记载于产权证上的产权人转移房屋，因为一旦房屋进行了房屋抵押登记，在抵押登记未被注销之前，房屋无法办理转移登记手续，这样便于保护真正产权人的合法权益。
法条链接
1.《中华人民共和国物权法》
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第一百九十一条 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》
第二十二条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》
第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照《婚姻法》第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
第七节 婚内一方父母出资购房，产权登记在双方名下，离婚时如何分割
案例1
安妮和马强是大学同学，两人在校恋爱期间感情一直不错，毕业后又同在一个城市工作，于是两人一毕业就办理了结婚登记手续。但美中不足的是马强家庭条件不是很好，婚后马强家无法为双方解决婚房。为了不让宝贝女儿受委屈，安妮的父母决定出资为小两口买套婚房，同时为了生活的便利，两位老人还特地把婚房选在了自己家附近。由于安妮的父母只有安妮一个女儿，并且这次买房把他们的全部积蓄都掏空了，为了给自己一个安心，于是两位老人要求马强承诺，婚后忠于安妮，好好工作，孝敬老人，若双方婚姻存续时间达10年以上，则该房屋属于小夫妻二人共有，反之该房屋属于两位老人赠与安妮的个人财产。为了表示郑重，安妮的父母将这个意见以书面的形式写下来后，并让马强和安妮双方签字确认。后安妮父母将房屋登记在马强与安妮二人名下。
但父母费尽心力却没能维持两个人的婚姻，婚后不久，安妮和马强就因生活琐事争吵不断，最后双方决定离婚，但对于婚房的分割双方产生分歧，安妮认为房子是自己父母买的，且结婚没有满10年，赠与条件不成就，马强对房子不享有产权份额。但马强认为房子已经登记在自己名下了，自己就享有产权。那么该房屋属于二人的夫妻财产还是安妮的个人财产呢？
案例2
晓岚与王明于2007年10月登记结婚，后双方按照当地的风俗于2008年5月3日举办了仪式。在传统的婚姻理念中是“男婚女嫁”，因此准备婚房自然而然成了王明家的“义务”，2007年11月王明的父母为小夫妻全额出资买了一套两室一厅的二手房作为婚房，总价为人民币80万元，王明的父母考虑到自己年事已高，于是产权证上只写了晓岚和王明两人的名字。
然好景不长，婚后因工作原因，王明经常出差，晓岚为了打发时间，闲暇之余经常上网聊天，在聊的过程中结识了一位男性网友，两人相互在网上倾诉，晓岚感觉这个网友很体贴自己，感到很温暖，于是经常偷偷约会。由于王明经常出差，于是晓岚经常将网友约到家中。有一天，王明给晓岚买了很多漂亮衣服，为了给她一个惊喜，他故意没打电话告诉晓岚他要今晚回家。但凑巧的是，晓岚当天正好与网友在家约会，当王明手提礼物到家看到家中的场景时，惊呆了。
王明是非常传统的男人，他无法接受自己的妻子背叛自己，于是向晓岚提出离婚，晓岚也感觉对不起王明，于是同意离婚。但二人对婚房的分割产生了分歧，晓岚认为，房屋登记在二人名下，理应一人一半；王明则认为，婚房是自己父母出资买的，加之晓岚有过错，晓岚应净身出户，那么该房屋应如何分割呢？
律师剖析
一、关于案例1的法律分析
(一)案例1中，安妮父母赠房屋的行为是附条件的民事法律行为
所谓附条件的民事法律行为，是指在民事行为中，把某种将来在客观上发生与否不确定的事实指明为条件，将条件的成就作为民事法律行为的效力发生或终止的原因。在此需要特别指出的是，民事法律行为所附条件必须具备以下几个特征：
(1)条件所指明的必须是尚未发生但将来有可能发生的事实，即条件所指明的事实将来发生与否在客观上是不确定的，如果确定将来必定发生的事实，是不可作为民事法律行为所附之条件的；
(2)附条件是当事人任意对民事法律行为所加的限制，也就是说，这个民事法律行为所附的条件不是法定的而是双方当事人自愿约定之事实；
(3)条件不得违反强制性法律规范，不得违反社会公共利益和社会公德，即民事法律行为所附条件不得违法，否则该民事法律行为无效；条件是用来限制民事法律行为的效力，即条件的作用和目的在于限制行为的效力，使民事法律行为的效力在条件成就时发生或丧失效力。
(二)案例1中，系争房屋不属于安妮和马强的夫妻共同财产
就本案而言，因安妮父母在为双方购买时言明，若双方婚姻关系存续达10年以上，则该房屋视为对双方的赠与，反之视为对安妮个人的赠与，后双方又以书面协议形式进行了确认，因此我们认为该协议属于安妮与马强的夫妻财产约定协议，即双方对于房屋的归属问题，实施了一个附条件的民事法律行为———若双方夫妻关系存续10年以上则该系争房屋属于夫妻二人的夫妻共同财产，反之则属于安妮的个人财产。现因所附双方夫妻关系存续10年以上条件未成就，因此系争房屋不应认定为双方的夫妻共同财产而应属于安妮的个人财产。
实践中，有人认为，双方所约定的条件限制了一方的离婚自由，是违法的，对此，笔者认为，这种说法值得商榷，我国《婚姻法》规定了婚姻自由既包括结婚自由也包括离婚自由，但双方的此种约定并未能限制任何一方离婚之自由，也未要求任何一方必须将婚姻持续10年，只是这种约定使马强有可能丧失取得赠与财产的机会而已。
实践中，还有人认为，不动产物权以登记为准，既然登记在双方名下，仍应认定为双方的夫妻共同财产，笔者认为该种说法也值得商榷，我国《物权法》规定，不动产物权以登记为准，然我国《婚姻法》也明确规定了夫妻共同财产的范围及夫妻之间可就婚后及婚前财产进行特别约定，在婚姻家庭纠纷案件中，《婚姻法》属于特别法，《物权法》属于普通法，依据“特别法优于普通法”的法律原则，在家事纠纷案件中遇有法律冲突时，应当优先适用《婚姻法》的相关规定，而不能机械地套用《物权法》的相关规定。
