户型：户型的要点就是两个字“方正”。浑浑的水有个朋友精通风水，他跟我说过一句话，如果不找人看风水的话，那么就记住选择户型方正的房子，房子只要是方方正正的，风水问题都不会很大。另外就是要看浪费的空间多不多，有些房子的走廊啊，拐角都会占用过多的面积。
开发商和建筑商：如果在了解上面的因素后还有精力，可以再去查一下楼盘的开发商和建筑商的资历，和过往开发过的楼盘的业主论坛。像招商地产、华侨城地产这样的开发商的楼盘，通常都是有质量保证的。
价格：没错，浑浑的水故意把价格放在最后来讲。这里先讲一个故事，去年某天浑浑的水跟朋友聊一款车，这款车带天窗的要加2万块，他很喜欢天窗，但是觉得这个价格太不划算了，后来知道他还是买了带天窗的版本，问他为什么，他说了一句很经典的话：“我后来想通了，如果买带天窗的，我最多只心疼这2万块，如果买了不带天窗的，我会心疼整台车的价钱。”对自住房最大的感触就是，对于自己很在乎的因素，一定不要太在意价格，最关键的还是看你和这个房子的缘分。而且因为贷款的关系，其实首付价格的差别并没有你想象的大。
这些物质层面的因素，每个人对各种因素的敏感度都是不同的。每个听了这个节目的听众，在买房之前，都要做一个功课，将刚才说到的因素自己排个顺序，并且做一个划分，那些因素是必须有的，那些是可以有的，那些是真没有的。房子是不可能十全十美的，要抓大放小才容易找到最适合你的房子。
下面再说说精神层面的因素，邻里关系和物业管理，如果说物质方面是硬件，这个就是房子的软件。浑浑的水是把精神层面看得比物质层面更重要的，房子再好，给一个烂物业公司管理，是绝对不会住得舒适的，有的物业公司连业主的安全都无法保障，甚至还有派打手打业主的黑物业公司，例如现在已经管理了很多楼盘的盛×物业。在买一个房子之前，一定要上一下业主论坛，或者多去现场看一下业主的素质，切实感受一下小区的生活气氛。物业管理则优先选择品牌，浑浑的水遇过管理得比较好的依次是金地物业、中海物业和招商物业。不过现在比较流行的是开发商自己开立的物业公司，这类小物业公司是良莠不齐的。要观察一个物业公司的好坏，一个方法还是去业主论坛了解，另外可以亲自去小区门口观察保安的素质，和小区的卫生情况，通常这两样好的物业都不会太差。
上面的介绍非常枯燥，浑浑的水做一件有趣的事情，找个实例来做解剖。去年中央调控的时候，深圳有个多次在中央电视台露脸的楼盘，那就是著名的“半岛城邦”一期。浑浑的水还有好友住在“半岛城邦”，下面讲的内容其实当年也说过，旧话重提，应该不至于引起她的不安。
曾经有一个开盘买“半岛城邦”的机会摆在我的面前，我没有珍惜，后来才知道是看“走眼”了。“半岛城邦”开盘从9000到15000左右，后来暴涨到4w～5w一平方米，之后在调控的时候跌回到20K左右，经常被中央台作为活靶子批判。去年浑浑的水在学习6SIGMA的时候，学到一个SWOT分析法。现在就利用这个SWOT分析法将“半岛城邦”一期作为案例来一个详细的解剖。SWOT分析来自麦肯锡咨询公司，包括分析企业的优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）和威胁（Threats）。
当年浑浑的水在开盘前去实地考察了几次，当时也确实考虑过买一套，后来在做了充分的调研之后放弃了，现在把当年了解到的信息和本人的思维方式用SWOT分析法来推理一下，相信听众可以从中学到如何判断一个房子的好坏。
优势（Strength）
1.三面环海，资源稀缺，地理位置非常优越；
2.景观无敌，大部分房都能看到海；
3.门口外面就是市政的海滨长廊，规划得非常好；
4.周边的蓝海玫瑰园小区是著名的高级小区，小区定位较高；
5.装修看上去很豪华，走豪宅路线；
6.噪音、采光、通风、朝向都比较理想。
劣势（Weakness）
1.半岛城邦地块分为5期开发，每块地皮都属于不同的开发商，一期的发展商是益田地产，该发展商的资金非常紧张，如果销售不畅，有烂尾的风险；
2.批地时间是1996年；
3.旁边有个养鱼厂，味道很难闻，特别是吹西南风的时候；
4.开盘均价在12K左右，在当时属于很贵的豪宅价格，高过玫瑰园的二手房很多；
5.一期有1000户左右，车位只有不到600个，跟豪宅的定位严重不符。
机会（Opportunity）
1.由于地理位置非常优越，而且不可复制，会引起哄抢；
2.后面的几期价格可能会带动一期的价格涨价；
3.据浑浑的水了解，认筹的和内部找关系的人都非常多，起码说明这个楼盘会很抢手；
4.假如将来成为豪宅，那么租金和售价都会比较理想。
威胁（Threats）
1.投资客户多，大部分人都是来“炒房”的，拿到产权证时大量的供给会让房价炒不上去；
2.填海地段建的高层，有沉积的风险；
3.开发商资金短缺，有烂尾风险；
4.每期开发商都不同，将来小区有无法合并的风险；
5.养鱼场搬走时间不明。
最终，浑浑的水从劣势中的第1、3、5点，特别是第5点判断，“半岛城邦”是一个浪费了一个绝版位置的伪豪宅，将来可能会炒起来，但是风险也很大。如果换一个开发商，而且设计足够的车位，这个楼盘本来有机会成为真正的豪宅。最终，浑浑的水在做了这个分析之后，几乎没什么多考虑就把这个楼盘枪毙了。
事实充分证明了，“半岛城邦”的确可以炒到很高，但是也同样可以跌得很惨，而且那么大的花园，直到现在的入住率都非常低，里面的车位还是空空的，没有入住率的楼盘价格是很难得到真正的支撑的。
最后，再唠叨一下买房的最高层次，那是所谓的居住艺术。海德格尔说过：“人诗意地居住。”要达到这个层次，并不是买多大多大的豪宅就能做到的，而浑浑的水对居住艺术的理解，已经超出居住的概念了，更贴切的说法是生活。如果看到一个房子，自然而然地就能撼动你的心灵，让你感觉到一种温暖，是发自心里的需要，那就是艺术，那就是诗意。也许这跟物质因素根本就没关系，而跟每个人的生长历程有关，甚至也许一个几平方米的鸽子房同样可以做到那种诗意的生活。浑浑的水出生在一个火炉的城市，小时候家里的居住条件并不好，夏天因为太热，在屋里是没法待的，晚上家家户户都把床搬到路上，排成长长的一排，浑浑天天和邻居的小朋友们一起打闹，而大人们则一边摇着蒲扇一边聊天，每个这样夜晚有很有趣，数星星，听故事，从来不会觉得无聊，人和人之间那么亲切，这一切的一切，回想起来还是那么美，而当时生活的艰苦似乎从来没有在记忆里留下任何的痕迹。还想起浑浑的水买的第一套房子，下决定的原因很简单，也很荒谬，记得那是一个黄昏，我走到那套还在建毛坯房的阳台，看到又红又大的夕阳，缓缓地从大南山落下，那种美突然让我觉得很感动，觉得要是每天都能这样看夕阳红，一定会很幸福。虽然现在整个南山早已被一个个的新楼盘所遮挡，再也不可能看到这个场景了，但是那一瞬的美，在我的记忆里永远不会磨灭。也许当你真的跟一套房子产生了这样的共鸣，什么狗屁分析方法都当作扯淡吧。买房子跟人与人一样，也是讲缘分的，无数的窗灯中，总有那么一盏灯就是你想要的，当你发觉了这种感动，就不要错过，那才是你幸福生活的起点。我突然发现，这一段纯粹是浑浑的水思维短路了，在胡言乱语，跟挑选房子没有任何关系，大家只要学会前面的就足够了，把这段一笑而过吧。
